构建房地产新模式促进房地产市场软着陆（代序）
李扬
由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心编写的《中国住房金融发展报告（2023）》（以下称“报告”）如期同读者见面了，这是房地产金融研究中心编写的第五份年度报告。
按照惯例，每一期的报告都会围绕一个主题展开。2022年的房地产市场显然延续了2021年的颓势，而且，长期累积的风险开始从企业端向消费端、由实体层面向金融层面进一步传导。由此可以认为：我国房地产市场的长期下行态势进一步得到确认，我们面临的紧迫任务就是，在努力促成市场软着陆的同时，加速构建房地产新模式。
一 房地产市场长期拐点已确立
国家统计局数据显示，2023年第一季度，我国房地产市场走出了一波小阳春行情：70城新建商品住宅价格较2022年末上涨0.26%，结束了连续17个月的环比下跌态势；销售面积同比增长1.4%，也止住了持续六个季度下行的局面。然而，这种“好时光”并没有持续太久，从2023年4月开始，形势又急转直下，销售面积环比下降47.8%。更严重的是，供给端的风险进一步扩大：房企投资意愿骤减，致使住宅开发投资和新开工面积环比分别下降23.1%和33.8%。这种状况让我们不得不正视房地产市场长期下行的趋势。
论及长期趋势，需要从多方面展开分析。首先看住宅的存量。“七普”数据显示，2020年我国人均住房建筑面积达到41.76平方米，同期，作为世界公认的住宅最为宽裕的俄罗斯，人均居住面积只有26.9平方米。从户均角度计算，我国的状况甚至好于德国、荷兰这两个发达国家。这些数据告诉我们，经过30余年的不懈努力，从居住面积来看，我国已经不存在住宅的供给缺口。“七普”住房数据其他指标也指向相同的结论：2020年，我国城市人均住房间数为0.99间，有些城市(例如重庆)拥有3间以上住房的家庭户数占比超过50%。再从每人获得独立居住空间的视角来看，全国居住性资......
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