以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区划（小区）内的建筑物区分所有权、无毗连房屋所有权、居住权等“业主”，对房屋及相关物所享有的权利的总和，构成了业主权利的内涵。业主权利的维护与保障有着重要的理论价值与实践意义。现有《物权法》规范在业主权立法上尚不够周全，如忽略了小区无毗连房屋所有权人、事实上的居住权人等主体的业主身份及相关权益的维护。为此，本著述首先就“业主”及业主权利内涵、业主权的法律化等问题作了解析。著述针对业主权利遭受侵害之现象，提出了权利维护、保障的可行方式、路径。在此基础上，对业主共有权特别是小区车位、车库及会所等话题，阐释了相关制度特性及权利归属原则；对业主共同管理权性质及行使方面的问题，进行了较为全面的分析，重点就业主委员会在业主权利维护中的地位作了考证；同时，针对业主相邻权遭受妨害的类型，阐述了业主间相邻关系的调整原则及权益救济方案。最后，试图结合业主权利纠纷主要类别，设置不同纠纷的消解对策，以期对业主权利维护及保障的制度完善有所助益。

**章业主权概念及其法律化一、哪些人可以称为“业主”二、“业主权”与相关权利三、立法采纳“业主权”概念的价值四、关于业主权现有规则之评价第二章业主权利维护的一般理论一、业主权利遭受侵害之现象分析二、业主权利的民法保护三、业主救济权利的行使第三章业主共有权及其保护一、业主共有权概述二、业主共有权法律关系三、业主共有权的行使及保护第四章小区停车位及会所的权利归属一、小区停车位权利归属的立法及学术争论二、小区停车位权利归属的认定三、小区停车位权利归属争议中的几个具体问题四、小区会所权利归属问题第五章业主共同管理权的行使一、业主共同管理权概述 **章业主权概念及其法律化一、哪些人可以称为“业主”二、“业主权”与相关权利三、立法采纳“业主权”概念的价值四、关于业主权现有规则之评价第二章业主权利维护的一般理论一、业主权利遭受侵害之现象分析二、业主权利的民法保护三、业主救济权利的行使第三章业主共有权及其保护一、业主共有权概述二、业主共有权法律关系三、业主共有权的行使及保护第四章小区停车位及会所的权利归属一、小区停车位权利归属的立法及学术争论二、小区停车位权利归属的认定三、小区停车位权利归属争议中的几个具体问题四、小区会所权利归属问题第五章业主共同管理权的行使一、业主共同管理权概述二、业主共同管理权的行使内容三、业主共同管理权行使中的几个问题四、我国业主委员会的性质五、业主委员会的权利维护第六章业主相邻权的制度保障一、业主相邻权的基本理论二、相邻权行使的理论基础三、业主相邻权的妨害与救济四、相邻关系的制度完善第七章业主权纠纷类型及解决机制一、业主权纠纷主要类型二、业主权纠纷的原因解析三、业主权纠纷中几个问题四、业主权纠纷的消解对策

　　眭鸿明，1964年生于江苏淮阴，法学博士，南京师范大学法学院教授、博士生导师，中国法治现代化研究院研究员，兼任中国民法学研究会理事，江苏省民法学研究会副会长。主要研究领域为民法学、物权法学、民法现代化。围绕民法制度发展、民事权利的一般理论、民俗习惯与民法制度关联等主题，在法学权威期刊、核心期刊公开发表学术论文40余篇，出版学术专著多部。代表性专著有：《权利确认与民法机理》（法律出版社2003年版）；《清末民初民商事习惯调查之研究》（法律出版社2005年版）；《法治实现论》（南京师范大学出版社1999年版）。

　　21世纪的钟声即将敲响。
　　伴随着向新世纪迈进的时代脚步，当代中国的社会变革正在以空前的广度和深度波澜壮阔地展开。这场伟大变革的进程已经并且将继续深刻地改变着中国社会的基本面貌，导引着中国社会的未来发展走向。
　　纵观20世纪的全球历史进程，我们可以看到，在不同的区域或国度，尽管法律变革的过程、特点和目标有所差异，但是作为一种模式或势态，法制现代化却几乎成为这一历史过程的基本法律表现。诚然，这个进程在不同的文明国家中的具体实现程度是不同的；不过，它所昭示的法律文明成长的时代走向却是激动人心的。
　　法制现代化属于法律发展的范畴。法律发展论所要探究的乃是社会发展与法律进步之间的互动关联结构，它所要建构的正是法律成长的一般模型。在法律发展论领域中，法制现代化理论关注的重点，是从前现代社会法律系统向现代社会法律系统的转变这一特定过程，寻找这一转变的内在机制。从广泛的意义上讲，法制现代化是一个变革的概念，是传统法制向现代法制的历史性跃进。这个进程是因内部诸条件的成熟而从传统走向现代，亦称“内发型”法制现代化，或是因一个较先进的法律系统对较落后的法律系统的冲击而导致的进步转型，亦称“外发型”法制现代化。但不管是哪一种变革型态，法制现代化无疑是一个创新的进程，其实质乃是从人治型的价值—规范体系向法治型的价值—规范体系的转变。
　　从世界范围来看，关于法律变迁与发展的理论研究，早在17、18世纪就已经开始了。到了19世纪后半叶，对于法律发展的研究由历史哲学分析模式转向类型学的分析范式。在这方面，以马克斯·韦伯为典型代表。韦伯把法律的现代化视为理性化的过程，是形式合理化的过程。而这一过程只发生于西欧社会，在其他地区，法律由于各种因素的影响而未能走上现代化的道路。到了20世纪60年代，在西方主要是在美国兴起了关于法律与现代化、法律与发展的研究思潮。这一思潮从一开始就具有两个鲜明的特色：一是重点研究发展中国家经济发展的非经济环境，也就是法律制度和政治结构的转型问题；二是关注法律发展的普适性问题，也就是研究不同社会文化背景下的法律向现代法律转变的共同特征，把法律发展或法制现代化看作是第三世界国家法律体系移植西方法制进而逐步“西化”的过程。这一思潮有其特有的政治功利性，这集中地表现为西方国家力图把广大非西方的第三世界国家法律发展纳入西方化的轨道之中。随着西方式法律改革试验在一些第三世界国家的相继受挫或破产，人们对60年代法律现代化理论模式开始怀疑、质难和批判性反思。许多学者日益认识到，西方法制只不过是人类法律文明体系中的一个系统，是西方社会生活条件的法律表现。诚然，它体现了人类法律文明的某些共通性因素，但它并不是世界法制现代化进程中的唯一的标准模式。非西方社会的法律应当反映各民族各国家各地区的社会条件、经济因素、民族精神及其现实需要，因而必然要形成具有自身特色的法制现代化模式和法律发展道路。在这一反思过程中，出现了法律发展多样性的理论学说。时至今日，以世界范围内的法律发展为对象的理论研究依然兴盛不衰。
　　时下正在历史性地展开的中国社会变革，实际上是要完成从传统社会向现代社会的历史转型。正是在这一转型过程中，当代中国法制呈现出创新乃至现代化的发展趋势，其目标是“依法治国，建设社会主义法治国家。”从本质意义上讲，这一法律发展趋势，意味着法律文明价值体系的巨大创新。它所体现的，乃是整个社会的经济、政治、社会结构、意识形态、文化传统等等的大变革潮流；它所反映的，是从前现代社会向现代社会转变这一特定过程中法律文明及其价值基础变迁的激动人心的画面；它所要展示的，是从我们这个民族的法律思想到法律行为的各个领域变化的多方面进程；它所要确立的，是同世界法制现代化进程相协调的但又充满浓郁的民族意味的制度安排、价值观念及其生活准则系统。中国法制现代化是中国人在本国的历史条件下所进行的一场法律变革运动，有其特殊的历史运动轨迹，具有独特的发展道路。即使在进入所谓的“地球村”时代以后，世界变得更加相互依赖，法律发展中的共同性日益增多；但是，世界法制现代化进程并不是由此而变得呆板划一，而是更加多样化。中国法律发展的特殊性，恰恰显示了中国法制现代化的世界性意义。
　　以理性的目光，与现实世界相撞击，自觉地审视我们时代的法律变革进程所提出的重大问题，这是当代中国法学的历史使命。在当代中国，从80年代后半期开始，法学界日益注意到研究法制现代化问题的重要意义，一些著述和文章愈益频繁地使用“法制现代化”这一术语来界定相关的研究范围。进入90年代以来，对于法制现代化的理论与实践的学术探讨，引起了更多学者的关注和兴趣。这充分体现了当代中国法学工作者对这一重大时代课题的理论使命感。在时代精神的激荡下，《法制现代化研究丛书》应运而生了。
　　《法制现代化研究丛书》是一套由南京师范大学法制现代化研究中心主持编撰的以法制现代化理论、中国法制现代化、比较法制现代化和部门法制现代化研究为主要内容的法学研究丛书。其学术宗旨和研究范围是：总结世界法律文明发展的历史进程和现实态势，深入研究法制现代化的基本理论，建构法制现代化的理论逻辑和研究范式系统；比较不同国家法律文明成长和发展的独特走势及特质，架构比较法制现代化研究的多样化模式；深刻把握法律发展全球化与民族化彼此互动的时代脉搏，探讨法律发展与社会现代化及人类进步的互动关系及运行机理；深入探讨中国传统法律文化的内在特征及现代价值，探讨法律传统与中国法制现代化的内在关联及其机制，揭示中国法制现代化进程的基本规律和目标模式；考察当代中国走向法治进程中部门法制现代化的基本特征、条件、价值目标、发展趋势及实现途径。
　　《法制现代化研究丛书》的编辑出版，得到了海内外法学界专家学者的指导和帮助，得到了法律出版社领导和同志们的全力支持，也得到了江苏省人民政府法学理论重点学科和南京师范大学国家“211工程”重点学科建设项目的资助。在此，谨向他们致以诚挚的敬意和谢忱。伴随着当代中国建设社会主义法治国家的时代进程，我们将会与法学界同人一道奋发进取，深入拓展法制现代化研究的学术视野和领域，以严谨踏实的学术研究和富有价值的理论成果，推动中国法制现代化向新的法律世界迈进，以不辜负新世纪的挑战和变革时代的法学期待。
　　南京师范大学法制现代化研究中心1999年10月
　　前言
　　业主权是指在以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区划（小区）内的建筑物区分所有权人、居住权人、承租人对房屋及相关物所享有的权利的总称。对业主权利的维护与保障的研究有着重要的伦理价值与实践意义。
　　近年来，我国房地产市场迅速发展，已经成为我国经济发展的主要支柱之一。房地产经济体制与运行机制的健全和完善，与市场主体权利、义务关系调整的规范化、合理化直接联系在一起。房地产业发展中围绕房产的取得、使用、管理及房产附于其上的土地使用权限等具体实务，使业主权成为了社会权利体系中重要的物权。然而，现有的《物权法》规范对业主权的立法不够周到，设计的权利从名称到具体的权利义务内容均存在制度缺陷。为此，本书对业主权的设置模式作出制度考量，对业主共有权利的行使，特别是有争议的车库、会所等问题，进行系统的分析论证，对业主委员会的地位及权利构造展开阐述，就业主权利受侵害现象进行考察并结合纠纷解决机制的建构方法提出设想，以期对业主权的维护及保障路径的选择及制度完善有所助益。
　　本著述就“业主”及业主权利内涵、业主权的法律化、业委会职能、物业服务、主要纷争等理论及实务问题作了解析，针对现实生活中业主共有权、共同管理权受侵害等现象，对业主权维护的路径、方法作了探讨，并结合法律规范的缺陷，就业主权的法律救济和司法保障机制作出讨论。本文各章的撰稿人为：第一章，眭鸿明、王媛；第二章，龚子秋；第三章，夏鸣、葛丽君；第四章，左锋、钱慧智、樊荣；第五章，范婷婷、黄静；第六章，史静、顾其银；第七章，董黎明、夏婕。