2016年，我国全面推开营业税改征增值税，这是改革开放以来规模最大的一次税制改革，增值税覆盖了所有行业，覆盖了不动产。“营改增”对推动我国供给侧结构性改革和经济发展具有深远意义。
财政部制定的《增值税会计处理规定》（以下简称《规定》）已在2016年12月份印发，为规范“营改增”的会计核算提供了依据，《规定》涉及所有行业，是会计制度的一次重大改革，所有行业的财会人员都要认真学习并贯彻执行。
增值税是价外税，“营改增”之后，一些以销售额作为税基的税种均受影响。房地产行业涉及税种较多，“营改增”对房地产行业的税收影响较大。本书编写的目的就是讨论“营改增”之后房地产企业应当如何加强企业的财税管理。
（1）房地产企业的财税管理具有较高的技术含量。房地产企业的管理人员，应当通晓国家房地产开发的相关政策，了解房地产开发的流程，熟悉房地产行业的行规和行法，掌握有关房地产的财税法规和政策。本书把房地产开发全过程划分四个阶段，在每个阶段先介绍房地产开发工程的基本知识、相关政策，进而讲解税收法规和会计核算。本书既适用于工程技术人员，也适用于财税管理人员，具有广泛的适用性。
（2）房地产开发产品的生产周期长、资金占用量大，受国家宏观调控影响深，开发伊始就应当注重财税管理。本书根据每一阶段的不同工作内容，按照涉及的税种来讨论财税管理的重点与方法。本书具有较强的实用性。
（3）降低增值税税负的最好方法是加大进项税额的抵扣。本书从房地产开发的第一步——取得土地使用权开始，一直到竣工验收的每一环节都详细介绍抵扣凭证的取得和适用的抵扣方法；重点讲解进项税额抵扣对企业所得税和土地增值税影响的差异和处理方法，减少企业涉税风险，降低税务成本。
（4）本书将房地产企业所涉及的各个税种，融于开发过程的四个阶段，不管开发项目进行到哪一阶段，均可以按照工程进度，在本书中找到所涉及的税费缴纳和会计处理方法。读者可将本书作为房地产企业财税操作的业务指南。
（5）当前，我国经济工作的重点仍然是“三去一降一补”。为化解产能严重过剩矛盾、调整优化产业结构，国家在企业兼并重组和以非货币资产投资方面制定了一系列优惠政策。本书用实际案例与读者分享这些政策的具体应用。
（6）房地产企业长期缴纳营业税，现在改征增值税。增值税的会计核算更加复杂，制度更加严格。为适应“营改增”后房地产企业会计核算的需要，本书草拟了一份适用于房地产企业“营改增”后的“会计科目表”，详细介绍了“应交增值税”科目的核算内容和核算方法，在开发过程的各个阶段均有增值税会计核算的应用实例。
（7）房地产企业是资金密集型企业，单靠自有资金很难适应开发过程中大量资金的需求，本书按照新财税政策，介绍了行之有效的十大筹资方法。
（8）开发产品的成本核算对于房地产企业的纳税有着特殊重要意义。本书按照财政部印发的《企业产品成本核算制度（试行）》和税务总局制定的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四章“计税成本的核算”，结合多年的房地产开发企业会计核算实践，提出利用“分类法”对开发产品成本进行分配计算，并配有真实的案例演示给读者，方法简单，核算准确，符合制度规定，献给读者使用。
营改增仍然走在路上，税收法规不断更新，财税结合要求缜密。有些政策笔者可能一时把握不准，本书瑕疵在所难免。衷心欢迎广大读者和同行对本书提出宝贵意见，在此深表感谢。
刘玉章2017年9月1日于北京
刘玉章，财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会（中国）财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。
长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实务工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，良好的税企沟通能力。曾经参与我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法规具有独到见解，被誉为房地产业界纳税筹划的领军人物。出版《房地产企业财税操作技巧》《土地增值税清算大成》《企业所得税汇算清缴指南》《流转税改革与纳税操作实务》《中国税制》等多部财税专著。
前言
第一章 投资决策阶段的财税管控
第一节 房地产开发经营概述
第二节 房地产开发经营的主要工作阶段
第三节 房地产开发项目的选择
第四节 投资决策分析阶段的财税处理
第五节 投资设立新公司的财税处理
第六节 房地产开发企业的会计核算
第二章 前期准备阶段的财税管控
第一节 获得土地使用权及开发项目立项
第二节 确定规划设计方案并获得规划许可
第三节 建设工程招标投标及施工许可证的申领
第四节 征地、拆迁补偿的财税处理
第五节 前期工程费的财税管理
第六节 房地产开发资金的筹集
第七节 房地产开发经营十大筹资方法
第三章 建设施工阶段的财税管控
第一节 居住区规划与技术经济指标
第二节 基础设施建设
第三节 建筑工程基础知识
第四节 建设工程项目的管理
第五节 开发产品的预售与会计核算
第六节 采购业务的会计核算
第七节 开发产品的成本核算
第八节 期间费用的税前扣除
第九节 固定资产的财税处理
第十节 长期股权投资的财税处理
第四章 竣工验收与交付使用阶段的财税管控
第一节 住宅工程竣工备案制度
第二节 住宅交付时“两书”的提供
第三节 物业管理与物业交接
第四节 房地产销售的财税处理
第五节 房地产经营租赁的财税处理
第六节 土地增值税的预征与清算
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