商品房买卖篇

1．开发商拟定格式条款应遵循平等、公平原则确定双方的权利和义务

2．令人怦然心动的楼书、广告全是要约邀请吗？

3．开发商拥有对楼书、广告的“最终解释权”吗？

4．认购发票不等于商品房预售合同

5．商品房认购定金规则

6．开发商单方填写合同条款，声明“不得更改”？

7．商品房买卖合同尚未签订，何来合同备案？

8．商品房买卖合同可以约定公共部位使用权归开发商吗？

9．购房人只要存在违约行为，开发商就有权解除合同？

10．一楼“花园”和顶楼“露台”可以随意赠送吗？

11．如何界定车位车库“只售不租”？

12．商品房买卖合同被宣布无效，购房人该如何维权？

13．慎重行使商品房买卖合同不安抗辩权

14．如何正确认识房地产调控背景下因房贷难而引发的逾期付款纠纷？

15．现场公证是否导致诉讼时效中断？

16．开发商预售的车库又被卖给他人，该案如何定性和处理？

17．房地产项目运作固有风险不可转嫁于购房人

18．商品房“一房二卖”问题如何认定和处理？

19．商品房交付主体到底是谁？

20．逾期交房的责任认定及处理规则

21．正确看待验房报告

22．商品房验房问题——到底是交房在先还是验房在先？验房机构出具的报告有用吗？

23．如何正确认识和处理商品房“两证”逾期办理纠纷？

24．也谈“房屋产权缩水”

25．商品房面积差异处理规则

26．商品房买受人在维权过程中应注意的问题

27．正确认识和处理商品房交付使用矛盾

二手房买卖篇

28．房产中介新规

29．二手房买卖，收受定金要慎重

30．维权之前先厘清法律关系——一起二手房买卖合同纠纷剖析

31．二手房买卖各方当事人均需尽到注意义务

32．二手房买卖涉及债权转让（房款给付）时需谨慎从事

33．二手房买卖双方均需提前了解贷款政策

34．二手房买卖中慎用公证（一）——谨防中介公司恶意赚取差价

35．二手房买卖中慎用公证（二）——谨防恶意违约与无效公证

36．隐瞒“凶宅”真相，买方有权退房

37．中介公司“旱涝保收”的条款无效

38．非书面形式的二手房买卖合同一定无效吗？

39．夫妻共有房产登记在一方名下，“所有权人”擅自出售，买卖合同是否有效？

40．这起房屋纠纷是侵犯物权纠纷还是房屋买卖合同纠纷？——兼谈二手房买卖合同的形式问题

41．二手房经纪服务合同与房屋买卖合同内容不一致，适用哪一份合同？

42．警惕二手房买卖中的“阴阳合同”

物业服务篇

43．确定物业服务企业承担义务的依据

44．物业服务合同中哪些内容对业主没有约束力？

45．业主的知情权及其保障

46．如何正确处理业主欠交物业费纠纷？

47．物业公司有权向装修公司收费吗？

48．物业公司允许他人在楼顶架设天线，业主可以以此为由拒交物业费吗？

49．业主车库被淹，可以因此拒交物业费吗？

50．房屋空置，业主能否拒交物业费？

51．物业公司可以张榜公示欠费业主的个人信息吗？

52．未交纳电梯费不能乘电梯？

53．业主与承租人相互推诿拒交物业费，此类纠纷如何处理？

54．商品房交付时，业主必须交纳装修保证金吗？

55．车位问题全归纳

56．外来车辆占了业主车位，谁之过？

57．别人能在我家车库门前停车吗？

58．祸从天降，谁来担责？——某大厦幕墙玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案

59．某业主诉物业服务企业排除妨碍、赔偿损失纠纷案

60．小区业主车辆被砸之责任分析

61．业主的摩托车停放在楼下被盗，物业公司要承担赔偿责任吗？

62．小区住宅外墙面归业主全体共有，业主对共有部分可以合理使用

63．业主如何规范行使建筑物专有部分所有权？

64．正确认识建筑物楼顶平台权利归属

65．业主未与物业公司订立物业服务合同，两者之间有合同关系吗？

66．业主拆除楼梯，物业公司疏于管理，该不该担责？

67．公共空间岂能独家占用？

68．顶楼住户封闭顶楼楼梯，既侵权又违法

69．让人纠结的“住改商”

70．如此物业太霸道

71．如何解决物业拒当快件“中转站”难题？

72．《商品房屋租赁管理办法》解读

73．物业公司履行了维修义务，为何仍要承担赔偿责任？

74．物业公司虽无执法权，却有相应的合同权利和法定权利

75．某业主因在电梯内被抢劫致损要求物业服务企业赔偿损失案

76．评某楼盘业主列数物业“七宗罪”

77．小区出入口路障伤人，物业公司难辞其咎

78．小区门口拦道器伤人，“四六开”担责

79．小区内运动器材损坏，谁来承担维修责任？

80．住宅小区棋牌室扰民，物业公司应如何处理？

81．业主家中进水，损失该由谁承担？

82．业主委员会起诉物业服务企业要求解除物业服务合同，物业服务企业可以反诉提出支付物业费的请求吗？

83．建筑物顶楼违建究竟由谁管？

84．侵占公共部位的违章建筑拆了一半，原因何在？——建筑物区分所有权或相邻权之诉，应慎重选择

85．小区里可以发布广告吗？

86．业主委员会有权主动调整物业服务用房的用途吗？

87．业主委员会解除物业服务合同，需要注意哪些问题？

88．签订内容完整的住宅装饰装修合同，是保证装修质量、避免纠纷的基本手段

89．共用下水管道被锯掉了！

90．业主违法装修，物业公司有权干涉吗？

91．公寓楼走廊系公共部位，岂能占为己有？

92．老房子装修，切不可“弥补原设计缺陷”

93．装修垃圾堵塞下水管道造成损失，受害业主、邻居及物业公司各自应承担什么责任？

94．迷信风水将厨房设置在阳台上

95．住宅装饰装修中，禁止将没有防水要求的房间改为厨房间或卫生间

96．小区住宅装修，业主与物业公司是什么关系？

97．邻里之间和为贵

98．商品房可以分割出租吗？

99．小区保安履职过火业主受伤，物业公司承担赔偿责任吗？

100．正确认识和处理常见物业服务纠纷

后记

　　《房地产市场百案解析》：

　　二、何某可以追究开发商缔约过失责任

　　本案中，何某与开发商之间的商品房买卖合同归于无效，无效合同的法律后果首先是双方各自返还从对方取得的财产。然而，对于何某而言，其损失是客观存在的，例如，合同订立过程中支出的相关费用、利息损失、丧失了其他购房机会而蒙受了损失等。对此，何某并不是束手无策的，完全可以依法追究开发商缔约过失责任。

　　合同被确认无效或撤销后将导致合同自始无效，这也就是效力溯及既往的原则。我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”

　　《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

　　（一）缔约过失责任的定义

　　传统的民法理论将民事责任分为侵权责任和违约责任。侵权责任，是指民事主体因实施侵权行为而应承担的民事法律后果。换句话说，侵权责任是指任何人都对他人承担这样一种义务，即不因为自己的错误（过错）行为而侵害他人的合法权益，否则即构成侵权行为，要对受害方承担责任。侵权行为基本上都是违法行为。违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。

　　然而，随着市场经济的发展，介于侵权责任与违约责任之间出现了一种特殊的民事责任，那就是一方当事人违反诚实信用这一民事活动基本原则，在缔结合同过程中采取坑蒙拐骗的手段，致使合同不能订立或合同订立之后依法归于无效而被撤销，而且另一方当事人因此蒙受了损失。因此，当一方当事人在缔约过程中因自己的过失、过错使另一方当事人的信赖利益受损时，即使合同尚未成立或无效，甚至被撤销，法律也应依法对此进行调整，使利益平衡得以恢复，由此来维持一定的社会经济秩序，这就是民法理论中的缔约过失责任。简单地讲，所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务而导致另一方信赖利益遭受损失，应承担的民事责任。

　　（二）缔约过失责任的特征

　　我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第四十三条规定：“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”这些规定都涉及缔约过失责任的内容，是适用缔约过失责任的请求权基础。此外，《民法通则》第六十六条关于无权代理，第六十七条关于违法代理的规定，以及《合同法》四十八条、第五十八条的规定，均为适用缔约过失责任理论的体现。从这些法条的规定可以看出，缔约过失责任具有以下3个特征：

　　（1）法定性。缔约过失责任主要是基于法律的规定而产生的民事责任。只要缔约当事人具有以上法条规定的缔约过失情形之一，并给对方造成损失的，即应依法承担缔约过失责任。

　　（2）财产性。缔约过失责任是一种财产责任。法律所规定的缔约过失责任的承担方式主要是赔偿损失，即缔约过失方承担其缔约过失行为所导致的对方当事人财产减损后果。

　　（3）补偿性。因一方当事人的缔约过失行为给对方造成损失的，该当事人应承担损害赔偿责任，以补偿相对人因此而受的损失，维护交易安全，保护当事人的合法权益。

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