《房地产开发与经营（第2版）/21世纪经济管理类精品教材》遵循房地产开发程序和房地产开发核心模块两条主线，介绍房地产开发经营与管理中的基本知识、重要问题和前沿内容。全书共分10章：第1章概述了房地产、房地产业、房地产开发与经营、房地产市场及其运行规律等基本知识和理论；第2章重点介绍房地产开发与经营程序；第3-10章分别介绍土地储备开发、房地产投资分析、土地使用权获取、房地产规划和设计管理、房地产项目管理、房地产营销、物业服务、房地产融资等各主要模块。
　　《房地产开发与经营（第2版）/21世纪经济管理类精品教材》可作为经济管理类房地产专业、物业管理专业本科生和高职高专学生的教材，也可作为从事房地产开发、房地产评估、资产评估、土地与房地产管理部门、物业服务、房地产营销策划等从业人员的参考用书。

《房地产开发与经营（第2版）/21世纪经济管理类精品教材》特色：　　内容新颖——涵盖了土地储备开发、房地产开发、房地产投资、融资、房地产营销与物业管理各个阶段，第2版增加了目前刚刚兴起的土地储备开发政策、模式及房地产投资信托等新内容。　　紧贴时代——紧跟我国房地产行业发展步伐，理清最新的房地产开发流程，明确房地产开发经营各方主体的责任义务，并引入房地产开发经营的新模式与新理念，包括融资模式、盈利模式、前程物业管理理念和方法等。　　实务性强——以我国最新的房地产法律、法规、政策为依据，结合房地产行业内最新的运作模式，并附有大量实际的案例来说明，更突出《房地产开发与经营（第2版）/21世纪经济管理类精品教材》的实用性。

　　第1版前言
　　中国的改革开放已走过30个春秋，取得了令世界瞩目的成就。作为中国市场化改革的重要组成部分，房地产市场也写下了浓墨重彩的篇章。自20世纪80年代初邓小平同志提出房改设想开始，中国房地产行业逐渐走上了市场化的征途。1998年，中国取消了实行近50年的住房福利分配制度，自此房地产市场化改革进入快车道。根据估算，2009年，中国的房地产交易总额达到5万亿元，房地产行业已经成为中国经济的重要组成部分，房地产行业的兴衰直接关系到国计民生。
　　自2003年以来，中国的房地产市场变化较大。从市场角度看，市场供需矛盾紧张，政策调控频繁，特别是2007-2009年，市场波动剧烈，一方面市场竞争导致行业整合加速，另一方面，市场变幻又促使行业运行模式发生变化，主要表现在土地取得和融资两个方面。这些变化使得原有的房地产开发与经营工作也发生了一些变化，为此，需要重新梳理房地产开发与经营流程，建立全新的房地产开发经营流程。
　　迅猛发展的房地产行业呼唤对房地产行业管理的规范化、房地产企业运营的稳健化以及项目运作的科学化，这些都对高等教育提出了更高的要求，如何提升专业教材的科学性，同时贴近行业实践，并结合国家宏观调控措施和相关政策调整，及时更新内容，成为摆在房地产学者面前的重要任务。
　　基于上述认识，本书以房地产开发项目为对象，以最新的法律法规、政策为依据，结合行业内最新的运作模式，以房地产开发与经营的新流程为主线，系统地介绍了房地产开发经营的理论、实务和操作技巧。全书共分为10章，涵盖了从房地产开发经营基本概念、理论到房地产开发项目运作、房地产营销、物业服务、房地产融资全过程的必备知识和实践操作技巧。同时，本书紧跟行业发展步伐，创新性地将土地一级开发、开发企业上市、REITs等前沿知识纳入其中。学院派教师和一线操盘人士合作编写此书，也使其充分体现出理论联系实际的特点。
　　在此次编写过程中，我们得到了北京师范大学房地产研究中心、清华大学出版社和北京中天华房地产投资咨询有限公司的大力支持，在此表示衷心感谢。本书在编写过程中参考了大量论著，除书后所附参考文献外，还借鉴了其他专家学者和媒体的许多研究成果与文章，在此不一一列出，一并向著作权人表示最诚挚的敬意。
　　由于中国的房地产行业起步较晚，尚未走完一个完整的市场周期，房地产开发经营理论也在不断完善之中，加之编者水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评斧正。
　　编 者
　　2010年1月

第1章 绪论
1.1 房地产概述
1.1.1 房地产的含义
1.1.2 房地产与不动产的关系
1.1.3 房地产的属性
1.1.4 房地产的分类
1.2 房地产业概述
1.2.1 房地产业的内涵
1.2.2 房地产业在国民经济中的定位与作用
1.2.3 房地产业与金融业
1.3 房地产开发与经营概述
1.3.1 房地产开发与经营的含义
1.3.2 房地产开发与经营的特点
1.3.3 房地产开发与经营的参与者
1.4 房地产市场及其运行规律 第1章 绪论
1.1 房地产概述
1.1.1 房地产的含义
1.1.2 房地产与不动产的关系
1.1.3 房地产的属性
1.1.4 房地产的分类
1.2 房地产业概述
1.2.1 房地产业的内涵
1.2.2 房地产业在国民经济中的定位与作用
1.2.3 房地产业与金融业
1.3 房地产开发与经营概述
1.3.1 房地产开发与经营的含义
1.3.2 房地产开发与经营的特点
1.3.3 房地产开发与经营的参与者
1.4 房地产市场及其运行规律
1.4.1 房地产市场的概念
1.4.2 房地产市场的分类
1.4.3 房地产市场的影响因素
1.4.4 房地产市场的指标
1.4.5 房地产周期
思考与练习
讨论
附录1-1:1996年以来中国房地产市场数据一览表

第2章 房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变
2.1.1 新政引起的房地产开发行业变化
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题
2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征
2.2 土地储备开发程序概述
2.2.1 土地储备开发的概念与内涵
2.2.2 土地储备开发的工作原则
2.2.3 土地储备开发的基本程序
2.3 房地产二级开发程序概述
2.3.1 投资决策阶段
2.3.2 前期工作阶段
2.3.3 项目管理阶段
2.3.4 经营与物业服务阶段
思考与练习
讨论
附录2-1:2002年以来的房地产开发行业主要相关政策一览表

第3章 土地储备开发
3.1 土地储备开发准备工作
3.1.1 土地储备开发计划编制与审查
3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查
3.1.3 土地储备开发实施主体的确定
3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作
3.2 土地储备开发行政审批
3.2.1 建设项目用地预审
3.2.2 项目立项
3.2.3 专业意见征询
3.2.4 规划意见申报
3.2.5 征地拆迁报批
3.3 土地储备开发实施与交付
3.3.1 征地实施程序
3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式
3.3.3 拆迁实施程序
3.3.4 拆迁工作原则与方式
3.3.5 市政基础设施建设
3.3.6 土地储备开发项目验收
思考与练习
讨论
附录3-1:××县2009年度土地储备开发计划
附录3-2:土地储备开发案例
……
第4章 房地产投资分析
第5章 土地使用权获取
第6章 房地产规划与设计管理
第7章 房地产项目管理
第8章 房地产营销
第9章 物业服务
第10章 房地产融资
参考文献

1.土地使用权获取
　　土地是人们生产和生活必不可少的物质基础，对这种重要且稀缺的资源实行有偿使用不仅是实现所有权的重要方式，而且是商品经济发展的客观要求。房地产开发的成功与土地是息息相关的，若是没有取得土地使用权，再优秀的开发设想也只能是空中楼阁。尤其是在城市飞速发展、城市空间拓展越来越困难的今天，怎样获得一块地理位置适合的地块，是每一个开发企业都非常关心的问题。土地使用权的获取随着经济的发展和政策法规的完善，其获取的方式也在不断地发生着变化，目前最主要的三种模式是：①参与土地出让竞争；②在建项目收购；③入股项目公司。
　　2.专业评价与项目核准
　　在获取土地使用权后，按照国家规定，需要编写项目申请报告，向计划管理部门申请项目立项，核准项目。
　　根据《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）的规定，部分房地产二级开发项目在申请立项前必须进行节能评估，具体需要节能评估的项目标准由各地政府规定。比如，《北京市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法》规定，建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目和建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目均须进行节能评估。再如，《上海市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）》规定，单体建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目，建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目必须委托专业的咨询机构进行节能评估。
　　为了减少投资项目对环境破坏的风险，对于投资项目还需要进行环境影响评价，建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容：①建设项目概况；②建设项目周围环境现状；③建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；④建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；⑤建设项目对环境影响的经济损益分析；⑥对建设项目实施环境监测的建议；⑦环境影响评价的结论。
　　随着经济的发展，部分城市的规模迅速扩大，城市交通系统压力较大，为了防止拟投资项目未来对区域交通产生超负荷压力，部分大城市要求房地产投资项目必须进行交通影响评价。在北京，交通影响评价的目的是评价和分析建设项目建成投入使用后，新增的交通需求对周围交通环境产生影响的程度和范围，从而在满足一定服务水平的条件下提出对策，减小项目所带来的负面影响，缓解项目产生的交通量对周围道路交通的压力。交通影响评价的主要内容有：①项目的研究范围；②建设项目背景与现状交通分析；③建设项目交通量预测；④交通影响评价；⑤交通设施改进和相关措施；⑥结论和建议。
　　由于部分项目在土地储备开发阶段已经进行了环境影响评价、交通影响评价等专业评价，是否需要在房地产二级开发环节再次进行此方面的专业评价，需要根据项目的具体情况和在土地储备开发阶段的专业评价报告结论而定。
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