在物业管理实践中，投诉和纠纷的处理是经常遇到的，对这一问题的处理能力，很大程度上反映了物业管理工作者的专业知识、法规知识的综合运用能力。而对投诉和纠纷处理结果的好与坏，直接影响到物业服务企业乃至物业管理行业的形象。因此，对物业管理从业人员处理投诉和纠纷能力的培养和提高，越来越引起物业管理行业的重视，引起了作为物业管理人才培养基地的高职院校物业管理专业的重视。
经过科学的岗位素质结构和能力结构分析，我们发现物业管理人员处理投诉和纠纷能力的核心是对物业管理法律法规的理解、掌握和灵活运用。因此，物业管理法规教材的编写内容与物业管理实践联系的紧密程度，对高职物业管理专业学生的培养质量和企业在岗培训的效果产生直接影响。为解决这一教学、培训中的突出问题，本教材在编写中力求达到从形式到内容注重对理论的淡化，侧重理论与实践的有机结合，突出实践中分析能力的培养，以实现培养、提高高职学生和物业管理服务一线从业人员处理投诉和纠纷能力的编写目的。
经过3年多的讲义使用，随着新的法律法规的出台，人们对物业管理的认识又有了新的提高。为保证教材与时俱进，2015年，在教学实践的基础上，通过进一步的深人物业服务企业调查研究，对讲义进行了重新修订。此次修订一是完善、提高了从法律法规角度对物业管理的认识，规范了部分知识点的阐述；二是充实了2008年以后最新实施的法律法规，剔除了国家住宅和城乡建设部颁布废止的规章与标准；三是更换了部分节前案例，使所选案例更适合教学与在岗培训的需要。本教材具有以下几个特点。
1.教材内容新。教材内容涵盖了《中华人民共和国侵权责任法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《业主大会和业主委员会指导规则》《保安服务管理条例》《物业承接查验办法》《商品房屋租赁管理办法》等新近颁布实施的法律法规与部门规章。
2.突出实践需要。本教材在内容上突出指导性、理论性与实践性、适用性相融合，重点突出的是物业管理实践的需要，所选法律法规均为实际工作中使用频率较高的。且结合物业管理具体业务要求，选用了相当数量的规范标准，如《房屋修缮工程施工管理规定》《房屋修缮技术管理规定》《城市供水水质管理规定》《普通住宅小区物业管理服务等级标准》《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》等。
3.实训性强。本教材选取了大量的实践案例，并在案例选取上，充分考虑读者实践需要，突出一线、实用的选取原则。所选案例力求做到是在物业管理服务日常工作中经常接触的典型事例，案例分析有利于运用法规制度解决纠纷的思路养成，有利于提高学生在实践中解决具体问题的实战能力。
本教材由沈阳师范大学管理学院鲁捷、沈阳工程学院穆林林任主编，河南质量工程职业学院黄昕、沈阳师范大学李柏良、曹冬冬任副主编，沈阳师范大学李虹参编。
上海百联物业管理有限公司党委书记董咸慧通审了全稿，提出了许多宝贵的改进意见，谨致谢忱。
本书还得到辽宁省侵权责任法研究会会长陈祥民教授、副会长兼秘书长康毅先生、副会长即辽宁铭博律师事务所所长王晓平律师拨冗进行法律专业指导，使全书行文更加规范，谨致谢忱。
教材编写中，我们力求做到尽善尽美，但由于能力和实践经验的不足，败笔之处难免，还望大家不吝赐教。
《物业管理法律法规》：
1.关于用水、排水相邻关系的处理
建筑内部的供水、排水管线只有经过相邻关系的房屋，才能构成供水系统和排水系统，如一楼住户屋内的上、下水管就是楼上其他住户上、下水的必要便利。物业管理实践中，经常发生邻里之间因为楼上邻居忘记关闭水阀造成楼下被淹，或楼上邻居不文明行为造成楼下下水管线堵塞，而又责任不清等情况，楼下住户往往采取关闭供水阀门的极端措施进行对抗，造成邻里之间的纠纷等，以下条款即适用处理此类纠纷。
《物权法》第八十六条第一款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”这就是说，相邻关系的不动产权利人对相互之间的用水、排水应当提供必要的便利，不得为自己的私利妨害他方的正常用水、排水。当然，利用一方的用水、排水必须控制在合理的限度以内，以防止对被利用方的不动产造成侵害，如果在采取了适当的保护措施后仍造成被利用不动产方的损害的，应当由受益人（利用方）进行赔偿。为保证被利用方的这一合法权益，《物权法》第九十二条也有所规定，即“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（修改稿）》（以下简称《执行民法通则若干意见》）第106条规定：“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。”“相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”
2.关于利用相邻关系土地、建筑物
相邻不动产人难免需要临时或长期利用相邻关系的土地、建筑物。在生活实践中，这包括两种情况。一是因建造、修缮建筑物而临时使用相邻权利人土地、建筑物的，如三楼张某因修缮自己的房屋，不得不（没有其他选择方案）将脚手架临时搭建在楼下邻居李某的花园里，李某应提供必要的便利，不能拒绝、阻拦张某的要求。但张某应与李某就使用对方邻地有所约定，在修缮自己房屋期间，不能给李某生活造成不必要的妨碍，修缮工程结束后应及时清理现场。二是因铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的。水、电、燃气等均属于现代人生活不可或缺的必需品，装修时，如管线必须经邻居房屋墙体才能够铺设，则邻居应当提供必要的便利，让他人方便地获得水电资源。但是，如果铺设管线确实给邻居造成生活上的不便，甚至造成财产上的损失如墙体破坏的或室内装修受到损害，则应当给邻居以适当的经济补偿，要负责为其恢复原状，并赔偿损失。如某小区二楼住户程先生的暖气管道老化，需重新铺设，但必须经过一楼住户徐某的厨房，并影响了徐某厨房的美观，对此，程先生应给予徐某适当的赔偿。
为防止以上两种情况造成邻里纠纷，或当此类纠纷发生时解决有所依据，《物权法》第八十八条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”《执行民法通则若干意见》第104条规定：“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”
3.关于通风、采光和日照等相邻关系
通风、采光、日照是衡量居住质量是重要标准之一。业主不仅享有房屋的使用权，还拥有通风权、采光权。但现实中，由于城市土地价值的提升，一些城市在对新建住宅规划审批环节中存在的漏洞，导致楼宇间距不符合国家建筑规划标准，遮挡相邻建筑采光。还有些人为了自己得到更多的居住便利，乱搭乱盖，影响邻居的建筑采光、通风。这都使得因通风、采光、日照而引发的矛盾有所增多，给社会生活带来许多不和谐的因素。
相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有的通过门窗保证其室内与室外空气流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保持适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅，或阻挡了相邻他方的窗户而使其无法通风的；因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的；因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户的。例如，相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下堆放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只能紧闭窗户等。此类情况，如相邻一方的行为超过国家环保规定标准，则可以按环保问题引起的相邻关系纠纷来处理；如不够国家环保规定标准，则相邻一方行为可按侵犯相邻他方通风权来处理。
……
新书资讯