本书是在建筑评估工作的基础上，根据高等职业教育教学要求进行编写的。全书共8个项目，内容包括建筑工程概述、建筑工程的构成、建筑装饰装修工程、建筑工程量计算、建筑工程造价基础、建筑工程造价的确定、建筑工程功能评价与价格影响因素分析、建筑工程质量验收与损伤评定等。本书注重内容的实用性，力求将理论与实践相结合，以达到提高学生能力的目标。
　　本书结合了注册资产评估师考试科目之一“建筑工程评估”的知识点，既可作为高等职业技术学院、函授大学、成人教育等高职高专资产评估专业、建筑经济专业的学生用书，也可作为广大自学者和工程技术人员的自学及参考用书。

前言
　　本书是为了适应新时期高职高专资产评估专业的学生学习“建筑工程评估”课程而编写的，在建筑评估工作的基础上，根据高等职业教育教学要求进行编写。全书共8个项目，内容包括建筑工程概述、建筑工程的构成、建筑装饰装修工程、建筑工程量计算、建筑工程造价基础、建筑工程造价的确定、建筑工程功能评价与价格影响因素分析、建筑工程质量验收与损伤评定等。本书注重内容的实用性，力求将理论与实践相结合，以达到提高学生能力的目标。
　　本书结合了注册资产评估师考试科目之一“建筑工程评估”的知识点，既可作为高等职业技术学院、函授大学、成人教育等院校资产评估专业、建筑经济专业的学生用书，也可作为广大自学者和工程技术人员的自学及参考用书。
　　本书由吴凌霞、杜威任主编，杨秀林、刘然任副主编，具体编写分工如下：项目一由费娥撰写，项目二由刘然撰写，项目三由王敦撰写，项目四由杨秀林撰写，项目五和项目六由杜威撰写，项目基由吴凌霞撰写，项目八由赵琴撰写。
　　由于编者水平所限，书中疏漏与不足之处在所难免，恳请广大读者批评指正。
　　编者

项目一 建筑工程概述 1
第一节 建设工程分类 1
第二节 建筑工程项目组成 5
第三节 建筑工程建设程序 6
项目二 建筑工程的构成 10
第一节 建筑工程的基本组成和常见
结构形式 10
第二节 建筑工程地基基础 15
第三节　房屋建筑工程主体结构 21
第四节　建筑安装工程 26
第五节　其他土木工程结构 30
小结 36
习题 36
项目三 建筑装饰装修工程 39
第一节 概述 39
第二节 楼地面装饰装修工程 40
第三节 墙面与幕墙装饰装修工程 45
第四节 顶棚装饰装修工程 50
第五节 门窗装饰装修工程 53
小结 59
习题 59
项目四 建筑工程量计算 64
第一节 常见建筑材料 64
第二节 房屋面积计算方法 85
第三节 房屋建筑工程量计算 90
小结 115
习题 115
项目五 建筑工程造价基础 122
第一节 工程造价基础知识 122
第二节 建筑工程定额原理及应用 132
小结 143
习题 143
项目六 建筑工程造价的确定 146
第一节 建设项目投资估算 146
第二节 建设项目设计概算 156
第三节 建设项目施工图预算 165
第四节 项目决策和设计阶段工程
造价的控制 176
小结 182
习题 183
项目七 建筑工程功能评价与价格
影响因素分析 186
第一节 房屋建筑工程功能评价 186
第二节 房地产价格影响因素分析 190
小结 202
习题 203
项目八 建筑工程质量验收与损伤评定 204
第一节 房屋建筑工程质量验收 204
第二节 房屋建筑工程损伤评定 205
第三节 房屋建筑工程常见质量病害
分析 213
第四节 建筑物新旧程度评定 218
第五节 建筑物损耗 228
小结 231
习题 231
参考文献 236

项目二 建筑工程的构成
　　【学习目标】
　　通过本项目的学习，掌握建筑工程的基本组成，熟悉砖混结构、排架结构、框架-剪力墙结构、框架结构的基本组成和作用；了解筒体结构、空间结构建筑物；掌握基础和地基的概念、分类及它们之间的区别和联系；熟悉如何设计基础及基础深埋的条件。
　　【能力目标】
　　通过本项目的学习，了解建筑的基本构成；了解建筑结构的主要构成和作用。
　　第一节 建筑工程的基本组成和常见结构形式
　　一、建筑工程的基本组成
　　建筑工程一般由基础、墙（柱）、楼盖、楼梯、门窗和屋顶六大部分组成（见图2-1）。各个部分在建筑中所处的位置不同，它们发挥着各自的功能，共同构成建筑工程的有机整体。建筑形式的多样性，决定了各个组成部分在不同类型的房屋中表现形式的灵活性。
　　图2-1 建筑工程的基本组成
　　1. 基础
　　基础是建筑物最下面的部分，埋在地面以下、承受建筑物全部荷载，并将其传递到地基上。基础应当坚固、稳定，能够抵抗冰冻、地下水与化学侵蚀等。基础的大小、形式取决于荷载的大小、土壤性能、材料性质和承重方式。
　　2. 墙（柱）
　　墙是建筑物的承重、围护和分隔构件。按其位置不同可分为外墙和内墙，按其作用不同可分为承重墙和自承重墙。承重墙是垂直方向的承重构件，承受着由屋顶、楼层等传来的荷载，因此要求它坚固、稳定和耐久，且应具备保温、隔热、隔声等物理特性。
　　特别提示： 外墙应能抵抗风、雨、雪、太阳辐射热，并具有保温性能。承重内墙用于分隔建筑物每层的内部空间，除承重外，还能增加建筑物的刚度、强度和稳定性。自承重的内墙为隔墙。有时为了扩大空间或结构上的要求，也可不用墙做承重构件，而用柱承重。
　　在砖木结构和砖混结构的房屋中，屋顶、楼盖、楼梯等重量都要传递到支承着这些构件的墙（柱）上，再由墙（柱）传递到基础，所以墙（柱）是房屋结构中的重要承重构件。
　　3. 楼盖
　　楼盖直接承受着各种家具、设备、人员的重量，并把这些重量传递到支承它的墙（柱）上。楼盖又是楼房中划分空间的水平分隔构件，与竖向分隔构件（内墙）共同组成各个独立的房间。同时，楼盖对房屋还起着水平支撑的作用，并增强房屋的整体性能和抗震能力。
　　4. 楼梯
　　楼梯是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用，故要求楼梯具有足够的通行能力以及防水、防滑的功能。
　　5. 屋顶
　　屋顶是建筑物顶部的外围护构件和承重构件，抵御着自然界雨、雪及太阳热辐射等对顶层房间的影响；承受着建筑物顶部荷载，并将这些荷载传给垂直方向的承重构件。此外，屋顶还必须具有足够的强度、刚度以及防水、保温、隔热等力学和物理特征。
　　6. 门窗
　　门主要供人们内外交通和隔离房间之用；窗则主要是采光和通风，同时也起分隔和围护作用。门和窗均属自承重构件。对某些有特殊要求的房间，则要求门、窗具有保温、隔热、隔声的能力。
　　特别提示： 一座建筑物除上述基本组成构件外，对不同使用功能的建筑，还有各种不同的构件和配件，如阳台、雨篷、烟囱、散水、垃圾井等。除一般建筑工程外，其他土木工程包括桥梁、隧道、公路、铁路、水塔、烟囱等的构造也是资产评估人员应当了解的内容。
　　二、常见建筑结构形式
　　在房屋建筑物评估中确定成新率，往往出现下列情况：两幢不同结构的房屋，墙体都出现了裂缝，一幢可评为危楼，而另一幢则认为是局部问题，不影响房屋整体使用。这是因为不同结构房屋的承重系统不一样，前者墙体承重，墙体裂缝很可能导致整个房屋的倒塌，而后者则是其他结构承重，墙体仅起围护作用，裂缝仅造成了使用功能的减退。因此，了解不同结构类型和特征的建筑物对正确评估建筑物价值是非常必要的。
　　（一）砖混结构
　　1．概念
　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，也就是说，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构是混合结构的一种。
　　2. 构成
　　（1） 屋盖（屋顶）。砖混结构建筑物的屋盖是安装在墙体上的，起两种作用：一是承受屋顶上的荷载，如雪荷载；二是起围护作用，一般在钢筋混凝土屋面板上做加气混凝土块保温层和油毡防水层来实现防雨防雪、保温隔热功能。
　　（2） 砖墙。砖墙按所处位置分为内墙和外墙。内墙起分隔作用。外墙与室外接触，受风雨侵蚀，起围护作用。砖墙又分承重墙和自承重墙。承重墙支撑楼板并传递荷载。
　　（3） 钢筋混凝土楼盖板。楼盖板将家具重量、人的重量等楼层荷载传给墙体。
　　（4） 楼梯。楼梯是楼层间的重要通道。
　　（5） 砖基础。砖混结构建筑物的基础多为条形砖基础，承担由墙体传递下来的荷载，并把荷载传给地基。
　　（6） 门窗及其他。组成砖混结构建筑物的还有门、窗、阳台、雨篷、台阶和散水等。
　　特别提示： 在墙体承重的砖混结构建筑中，由于构件受力要求，承重墙布置要均匀，墙体要有一定的厚度，窗间墙要有一定的宽度，这就使建筑平面的布置较单一，房间的使用面积较小，建筑层数不多（一般只有五六层），适合开间、进深较小，房间面积小，单层、多层的住宅楼、宿舍楼、办公楼和家属楼等。
　　（二）排架结构
　　1. 概念
　　采用柱和屋架作为其承重骨架，柱与屋架铰接，与基础刚接，这类建筑物称为排架结构建筑物。
　　2. 构成
　　（1） 屋盖。屋盖起围护和承重双重作用，包括屋面板、天窗架、屋架等。屋面板安装在天窗架和屋架上，天窗架安装在屋架上，屋架安装在柱顶上。
　　特别提示： 屋面板是厂房上部承重及围护结构，承受屋面雪荷载，并通过屋架、柱向下传递。屋面还起防风、防雨和保温作用。天窗的作用是便于厂房通风与采光。
　　（2） 吊车梁。吊车梁位于吊车行走轨道下部，支承在柱子牛腿上，承受吊车荷载，并传至柱子，通过柱子把吊车荷载传到基础。
　　（3） 柱子。柱子是排架建筑的主要承重构件，它承受屋盖传来的荷载、吊车梁上传来的荷载、墙梁传来的上部墙体重量等荷载以及外墙传来的风荷载等，并将其传至地基。
　　（4） 基础。基础由杯形基础和基础梁组成。杯形基础用以支撑柱子和基础梁，并把荷载传给地基。基础梁两端安装在杯形基础上，并将梁上部托着的外墙重量传给杯形基础。
　　（5） 支撑。支撑包括屋架支撑、天窗架支撑和柱间支撑。它的主要作用是增强厂房结构的空间刚度和稳定性；同时起传递风荷载和吊车水平荷载的作用，在地震区尚能传递纵向地震作用。
　　（6） 围护结构。围护结构通常是指外围护结构，包括屋面、窗户、阳台门、外门、外墙，以及与外墙连在一起的抗风柱和外墙的圈梁。
　　特别提示： 墙梁——增强厂房的纵向刚度。当为连系梁时，承受外墙重量，并把它传给柱子和基础；当为圈梁时，外墙重量则通过基础梁传给基础。抗风柱——承受山墙传来的风荷载，并把它传给屋盖和基础。
　　此结构常用于单层工业厂房、仓库与一些大型公共建筑，如体育馆、影剧院、展览馆、火车站的大厅等。
　　（三）框架结构
　　1. 概念
　　框架结构建筑物是指以柱、梁、板组成的空间结构体系作为骨架的建筑物。
　　2. 构成
　　（1） 屋盖与楼板。屋盖在建筑物顶部，既起承受屋面荷载作用，又起防雨雪、保温的围护作用。楼板承担着楼层荷载，并向下传递。
　　（2） 框架梁。框架结构的梁分主梁与次梁，承受楼板、屋面板传来的荷载。
　　（3） 框架柱。梁和柱是刚性连接在一起的。梁上荷载由柱传到基础。
　　（4） 柱基础。框架结构柱基础多为钢筋混凝土独立基础。
　　（5） 框架墙。框架结构的外墙及内墙是用普通砖或轻质砖在柱间砌筑的墙体。这些墙只起围护作用，砖墙的重量通过梁、板传给柱。
　　特别提示： 以梁柱体系为承重骨架的框架结构房屋中，墙体只起围护作用，因此可以形成较大的空间和比较灵活的平面布置。此外，框架建筑与砖混建筑相比还具有强度大、延性好、能承受较大荷载、抗震能力强等优点。其缺点是结构侧向刚度较小，当建筑层数较多时，需要截面尺寸较大的框架梁柱才能满足侧向刚度的要求，既减小了有效使用空间，造成材料浪费，又会给室内布置带来不便。因此，框架结构适用于非地震区或层数较少的高层建筑。
　　（四）钢筋混凝土剪力墙结构
　　1. 概念
　　用钢筋混凝土墙同时承受竖向荷载和水平荷载的结构称为剪力墙结构。
　　2. 构成
　　（1） 屋盖和楼板。
　　（2） 钢筋混凝土承重墙。将垂直荷载传递到基础，同时能够抵抗水平荷载。
　　（3） 基础。高层钢筋混凝土剪力墙结构的特点是楼层高、自重大，故这类基础必须刚度大，下沉均匀。
　　（4） 楼梯、阳台、雨篷及台阶、散水等。有的钢筋混凝土剪力墙结构建筑物还有地下室。
　　特别提示： 剪力墙结构建筑物的构造表面与砖混结构基本相同，但二者存在根本性区别，即承重墙体不是砖砌体，而是现浇或预制钢筋混凝土墙体。剪力墙不仅具有很强的抗压能力，而且还具有很强的抗剪能力，可抵抗风荷载和地震产生的水平荷载，因此适用于高层建筑。
　　剪力墙结构的适用范围较大，从十几层到三十几层都很常见，在四五十层及更高的建筑物中也很适用。它常被用于高层住宅、公寓建筑中。因为这类建筑物的隔墙位置较为固定，布置剪力墙不会影响各个房间的使用功能，而且在房间内没有柱、梁等外凸构件，既整齐美观，又便于室内布置。
　　（五）框架-剪力墙结构
　　框架与剪力墙结构就是在框架结构中设置部分剪力墙，或把剪力墙结构中的部分剪力墙抽掉，改为框架承重，使框架和剪力墙两者结合起来，共同承受竖向载荷和水平荷载的空间结构。
　　特别提示： 框架与剪力墙结构既保存了框架结构建筑布置灵活、延性好的特点，又具有剪力墙结构刚度大、承载力大、抗震性能好的优点。框架与剪力墙结构的适用范围广，10～40层的高层建筑均可采用这类结构体系，因而被广泛地应用于高层办公楼和旅馆等公共建筑中。
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