目    录

模块一  居住类房地产转让价格评估         1

【实训知识要点】         2

一、市场调查         2

二、业务洽谈         2

三、收集及查验估价项目所需资料     3

四、实地查勘         4

五、估价原则——最高最佳使用原则         4

六、采用市场法评估的步骤         5

七、出具估价报告         5

【实训项目一】  模拟演练——住房转让市场调查         11

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈         14

【实训项目三】  情景模拟——收集整理估价项目所需资料         19

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘         20

【实训项目五】  模拟演练——采用市场法评估住宅转让价格     23

【实训项目六】  模拟演练——出具估价报告书     25

模块二  房地产租赁价格评估     31

【实训知识要点】         32

一、房屋租赁案例收集         32

二、房屋租赁实地查勘的内容     32

三、估价原则——最高最佳使用原则         33

四、评估方法         33

五、房屋租赁合同中需要注意的事项         34

六、房屋代理出租注意事项         35

【实训项目一】  模拟演练——房地产租赁市场调查     37

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈         38

【实训项目三】  情景模拟——收集整理估价项目所需资料         43

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘         45

【实训项目五】  模拟演练——采用市场法评估住宅租赁价格     48

【实训项目六】  模拟演练——出具租赁估价报告书     51

模块三  商铺抵押价值评估         57

【实训知识要点】         58

一、房地产抵押评估相关知识     58

二、商铺收益的估测     58

三、年总费用的估算     59

四、报酬率的求取         59

五、收益价格的确定     59

六、求取净收益时对有关收益的取舍         60

【实训项目一】  模拟演练——商业房地产市场调查     61

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈         62

【实训项目三】  模拟演练——收集评估资料         67

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘         68

【实训项目五】  模拟演练——采用收益法评估某商铺的抵押价格     70

【实训项目六】  模拟演练——出具估价报告书     72

模块四  为被征收房屋提供价值参考的房地产价值评估         73

【实训知识要点】         74

一、中国现行征收制度的相关法律规定     74

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容       75

三、案例分析         76

【实训项目一】  情景模拟——市场调查         77

【实训项目二】  情景模拟——对被征收片区居民的宣传     78

【实训项目三】  模拟演练——收集评估资料，制订评估工作计划     79

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘         83

【实训项目五】  模拟演练——采用市场比较法评估被征用、拆迁住宅的价值         86

【实训项目六】  模拟演练——采用收益法评估被征用、拆迁房屋的价值         89

【实训项目七】  模拟演练——采用成本法评估被征收房屋室内装修装饰的补偿金额     94

模块五  土地使用权转让价值评估     99

【实训知识要点】         100

一、土地估价方法的适用性及选定     100

二、实地查勘         101

三、收集评估资料         102

四、假设开发法评估土地价值     102

【实训项目一】  模拟演练——土地市场调查         105

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈         107

【实训项目三】  模拟演练——编制评估计划表     112

【实训项目四】  模拟演练——收集评估资料         114

【实训项目五】  情景模拟——实地查勘         115

【实训项目六】  模拟演练——采用假设开发法评估转让价格     118

【实训项目七】  土地估价报告的撰写     120

模块六  房产税税基评估     125

【实训知识要点】         126

一、房产税税基评估的理论学习         126

二、房地产资料收集和整理         126

三、运用批量评估模型得出结论并检验     126

【实训项目一】  模拟演练——房产税税基评估的理论学习         127

【实训项目二】  情景模拟——房地产资料收集     132

【实训项目三】  模拟演练——套用批量评估模型得出结论并检验     136

参考文献         139

模块一  居住类房地产转让价格评估

【案例背景】

刘某准备辞职离开武汉市，想要转让属于自己名下的一套住宅，该住宅是他几年前购买的，只进行了简单装修，他准备在近期出手，但不知该住宅到底售价几何，于是决定聘请某房地产评估有限公司为自己的住宅进行价格评估。

【实训知识要点】

一、市场调查

市场调查一般指的是日常市场调查和个案市场调查。

1. 日常市场调查

日常市场调查的主要内容如下。

(1)市场发展方向预测信息。市场发展方向预测信息包括房地产行业的有关政策和措施，如有关税费调整的规定、扶持行业发展的措施、招商引资的优惠政策等；城市发展和规划信息，如房地产价格与城市发展和规划信息；金融、经济相关信息，如银行存贷款利率的调整、宏观调控政策、经济增长速度的预计、股市的行情等。

(2)基础数据信息。如城镇基准地价及修正体系、标定地价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。

(3)成交价格信息。这类信息要求考虑资料的代表性，从地域、区位、类型、结构等角度分别选择各种交易案例，并调查面积大小、规划设计、付款方式、交易情况等具体指标。

2. 个案市场调查

个案市场调查一般指的是针对评估对象收集的交易实例。由于房地产市场交易量大，可在不同区位选择3～5个有代表性的交易可比案例，并注意案例的更新，以提供最新、最可靠的信息。

二、业务洽谈

估价人员与委托人需确定估价基本事项，并签订委托合同。

1. 明确估价基本事项

(1)明确估价目的。估价目的本质上是由委托人的估价需求决定的，应当由委托人根据其估价需求提出。在实际工作中，委托人往往提不出清晰具体的估价目的，这就需要双方沟通解决，由估价人员提出问题，认真细致地了解其估价需要，以确定估价目的，并经委托人认可。

(2)明确估价对象。估价对象是估价人员在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策，在估价范围内，由委托人认可后确定的。估价对象包括实物、权益和区位状况。因此，首先要弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大；其次应掌握相关法律法规；最后还应要求委托人提供反映该估价对象基本状况的资料，如房屋所有权证和土地使用权证。

(3)明确估价时点。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，而是由估价目的决定的。明确估价时点是要确定所要评估的价值是在哪个具体日期的价值，一般采用公历表示。估价时点应是估价人员根据估价目的并经委托人认可后确定。

(4)明确价值类型。明确价值类型是确定将要评估的价值具体是哪种价值类型，包括价值的名称、定义或内涵。因为同一评估对象，在不同价值类型的前提下，会有不同的价值体现，即评估结果不完全一致。

2. 签订委托评估业务约定合同

在确定了有关事项后，估价机构与委托人应当签订书面委托评估业务约定合同。委托评估业务约定合同的内容一般包括以下几方面。

(1)委托人、估价机构。

(2)估价目的。

(3)估价对象。

(4)估价时点。

(5)委托人的协助义务。

(6)估价服务费用及其支付方式。

(7)出具估价报告的日期。

(8)违约责任。

(9)解决争议的方法。

(10)估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。

三、收集及查验估价项目所需资料

具体要收集、查验的资料包括以下几方面。

(1)产权登记资料。产权登记资料包括不动产证和房地产管理部门的房地产产籍资料等。收集查验产权登记资料主要是为了了解待估房地产的产权状况、承租者或其他权利人、取得产权的日期、面积、用途、地段等级、宗地范围、所在街道、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等。注意将对土地证、房屋所有权证或房地产权证等原件进行查验，并将复印件附在报告后面加以说明。

(2)宗地图、房产证附图。收集、查验宗地图、房产证附图主要是为了了解房地产的土地界址、地形、方位、坐标、临路状况、深度、四至等内容。

(3)建筑平面位置图。收集、查验建筑平面位置图主要是为了了解建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。

(4)房价资料。收集、查验房价资料主要是为了查询已有的房地产交易资料及评估实例资料。

(5)规划设计条件。收集、查验规划设计条件主要是为了了解待估房地产所在区域的规划条件，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。

(6)市政设施或公共设施等资料。收集、查验市政设施或公共设施等资料主要是为了了解影响房地产的各类设施规模、分布及设施状况等内容。

四、实地查勘

实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观优劣，查看估价对象的外观、内部状况，对反映估价对象的外观、内容状况、周围环境等进行拍照。

需要注意的是，在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同及确认，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。查勘底稿需有参与人员的共同签字，现场照片最好亦能有参与人员的影像。

五、估价原则——最高最佳使用原则

在房地产评估中，要遵循客观公正原则、合法原则、估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则和谨慎原则。其中，最高最佳使用原则在房地产评估中尤其重要。

房地产评估之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法的使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。

最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选。

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。