序
前言
第1章 房地产周期波动理论及传导机制
1.1 经济周期和房地产周期
1.2 房地产周期波动的传导机制及相关模型介绍
1.3 我国房地产市场发展历程和现状分析
1.4 本章小结
第2章 我国房地产投资周期波动特征及成因的实证分析
2.1 我国房地产投资景气指标的选取
2.2 我国房地产投资景气指数及其特征分析
2.3 影响房地产投资波动的模型
2.4 影响我国房地产投资波动的主要因素分析
2.5 本章小结
第3章 我国房地产价格周期波动的特征及成因
3.1 房地产价格的形成机制 序
前言
第1章 房地产周期波动理论及传导机制
1.1 经济周期和房地产周期
1.2 房地产周期波动的传导机制及相关模型介绍
1.3 我国房地产市场发展历程和现状分析
1.4 本章小结
第2章 我国房地产投资周期波动特征及成因的实证分析
2.1 我国房地产投资景气指标的选取
2.2 我国房地产投资景气指数及其特征分析
2.3 影响房地产投资波动的模型
2.4 影响我国房地产投资波动的主要因素分析
2.5 本章小结
第3章 我国房地产价格周期波动的特征及成因
3.1 房地产价格的形成机制
3.2 我国房价波动的基本特征及趋势分析
3.3 基于HP滤波研究我国房地产价格波动偏离均衡的程度
3.4 影响我国住宅价格波动成因的实证分析
3.5 本章小结
第4章 我国区域市场城市房价波动“波纹效应”的检验
4.1 我国城市房价分区域的波动特征
4.2 动态因子模型简介
4.3 各区域房价波动动态因子模型的估计结果
4.4 我国各区域市场及其城市房价互动关系研究
4.5 本章小结
第5章 我国房地产增长周期波动区域差异的特征分析
5.1 我国房地产业发展的区域现状
5.2 误差修正模型
5.3 我国房地产价格波动区域差异的实证分析
5.4 我国住宅投资波动区域差异的实证分析
5.5 本章小结
第6章 我国经济转轨过程中房地产周期的结构变化
6.1 我国房地产市场产品结构、投资资金结构的变化
6.2 基于可变参数模型估计经济结构变化对房地产投资的动态影响
6.3 基于虚拟变量方法研究影响我国房价结构变化的因素
6.4 本章小结
第7章 我国房价波动区制转移特征的实证分析
7.1 马尔科夫区制转移模型的基本形式
7.2 我国房地产价格波动区制转移特征的实证分析
7.3 本章小结
第8章 房地产周期对上下游行业动态冲击的效应分析
8.1 房地产业的关联特征
8.2 VAR模型的基本思想
8.3 上游行业与房地产业的动态关系
8.4 下游行业与房地产业的动态关系
8.5 本章小结
第9章 我国房地产市场泡沫测度及影响因素分析
9.1 房地产泡沫的成因及文献综述
9.2 房地产泡沫测度的理论模型
9.3 我国房地产泡沫测度的结果分析
9.4 我国房价泡沫影响因素的实证分析
9.5 本章小结
第10章 国际房地产价格周期波动的比较研究
10.1 各国房价周期波动与宏观经济周期波动的关系
10.2 各国房地产价格波动差异的实证分析
10.3 各国经济基本面对房价变动的解释能力
10.4 本章小结
参考文献

第1 章 房地产周期波动理论及传导机制
任何经济体的运行都不可能一直处于均衡状态， 而总是处于对其均衡状态的偏离和调整中， 即总是在增长较快的繁荣期与增长较慢甚至负增长的衰退期之间交替运行。当经济处于繁荣期时， 经济的快速发展往往会引发较高的通货膨胀；而当经济处于衰退期时， 产出、投资的下降会使失业率升高， 人们不得不忍受由于失业带来的痛苦。因此， 更多的经济学家开始关注经济周期现象， 并希望能够准确地预测经济周期的转折点， 积极地应对由于经济周期波动给经济带来的影响。
从宏观经济的角度看， 房地产既是一种投资品， 又是一种消费品， 关联市场中的供给和需求两方面， 进而决定了它在经济周期波动中的重要地位， 很多学者的研究表明房地产具有经济晴雨表的功能。从微观的角度看， 与其他资产市场相比， 房地产市场又有其自身的特点： 不同类型的房地产产品（住宅、商业用房、办公用房等）的供给不能相互转换， 形成市场供给的刚性； 产品交易没有固定的交易市场， 不是很频繁， 成本较高， 交易双方价格缺乏透明性； 房地产抵押贷款造成金融外部性等。正是房地产的这些特点导致了房地产市场的周期波动特征。
因此， 房地产周期波动既有自身的特点， 又与宏观经济波动相关联。
房地产周期作为一个相对独立的研究领域始于20 世纪80 年代， 由于美国经济出现“滞胀” ， 引发了对经济周期波动的重视， 而房地产周期作为经济周期的重要组成部分， 其研究开始进入一个蓬勃发展的阶段。由于我国房地产市场起步比较晚， 直到20 世纪90 年代中后期房地产经济学家们才开始关注房地产的周期波动。当房地产业处于周期的不同阶段时， 其对供给、需求、空置率、租金等的影响是不一致的。例如， 当房地产周期处于萧条阶段时， 表现为供给大于需求， 使得市场中的空置率明显增加， 房屋租金下降， 投资者尤其是投机者不愿意投资，而将资本转向别的投资品。因此， 随着房地产周期的波动， 由供给和需求所决定的各关联性指标会发生相应的变化。
近30 年来国内外有大量的文献研究房地产周期波动理论， 及其与经济周期波动之间的关系， 主要是基于下面四个原因：
第一， 房地产作为个人投资品， 吸引更多的国际投资者增加他们投资组合中房地产的比重， 从而使得房地产周期成为投资决策中的重要部分。
第二， 由于在20 世纪80 年代后期和20 世纪90 年代初期房地产市场经历了全球性的周期波动， 在收缩期来临时， 多数房地产投资者获得负的收益。因此， 他们需要对房地产周期波动行为有一个更好的解释，以避免由于房地产周期再次发生（尤其是衰退再次发生）而导致的损失（ Ronald ，1997） 。第三， 在关于周期波动的大量文献中， 前人研究了不同行业、不同层面、不同地区的经济周期波动， 形成一种多角度、多框架、多层次的对宏观经济周期的判断， 其中包括各种投资品的投资周期。房地产作为一种投资品， 既是第三产业中的重点行业， 又与金融行业关系密切， 因此， 其周期波动必然成为人们研究的重点。第四， 房地产周期非常重要的一点是它影响国民财富的大部分（ Pyhrr et al.， 1999） ， 例如， 在瑞典， 房地产总存货的价值是年度GDP（国内生产总值）的2 倍； 在美国大约是3 倍； 日本在泡沫经济破灭前， 其土地资产总额相当于日本GDP 的3.69 倍。这进一步表明房地产周期与实体经济周期之间的关系非常密切， 因而， 对房地产周期波动进行科学合理的研究变得非常重要。
与股票和债券等金融投资相比， 房地产直接投资的流动性较差， 使投资者的风险更大。同时， 房地产的投资过程要复杂得多， 需要花费更多的财力和时间方能完成投资过程。因此， 相对而言， 房地产投资是一个长期投资。这就要求对周期波动和交易时间有更准确的判断。基于上述原因， 很多学者对房地产投资、收益、价格、空置率、新开工指数、吸纳指数等的周期波动进行了详尽的研究， 根据已有的研究成果， 可将房地产周期波动的研究分为三大类： 第一类文献主要是根据已有的阐述宏观经济周期波动成因和本质的经典理论， 将其拓展到房地产领域， 研究房地产周期波动的成因和本质， 并深入分析了房地产周期波动的传导机制。第二类文献基于周期波动的测定方法， 研究了不同经济背景、不同市场发展程度的情况下各类（长周期、短周期； 办公用房、住宅、商业用房； 等等）房地产周期波动的长度和振幅。第三类文献是基于对房地产周期的研究， 分析了房地产市场的泡沫和投机行为。
本章1.1 节首先介绍经济周期和房地产周期， 以及两者之间的关系；
1.2 节介绍几个研究房地产周期波动传导机制的理论模型；
1.3 节介绍我国房地产业的发展历程和现状分析。
1.1 　经济周期和房地产周期
1.1.1 　经济周期
美国著名经济学家密切尔（ W.C.Mitchell）和伯恩斯（ A.F.Burns）在1946 年为经济周期下了这样的定义① ： “经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的那些国家中所看到的总体活动的波动形态。一个周期包含许多经济领域在差不多相同时间所发生的扩张， 跟随其后的是相似的总衰退、收缩和复苏， 后者又与下一个周期的扩张阶段相结合， 这种序列的变化是反复发生的， 但不是定期的；经济周期的持续期从1 年以上到10 年、20 年不等； 它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。”
回顾经济周期波动的历史， 每一个周期都有大致相同的过程， 即复苏、繁荣、衰退、萧条， 这是经济周期的共性。但是， 每一次周期又有其自身的特点，周期波动的长度、振幅、诱因可能不完全一样。在经济学发展的历程中， 各个经济学流派提出了不同的理论， 对经济周期波动的现象进行了解释， 其中也包括对经济周期测定方法的不断改进。
1.1.2 　房地产周期
由于房地产业与建筑业密切相关， 因此， 房地产周期波动与建筑业周期波动自然密不可分。早期的房地产周期研究与建筑周期研究是融为一体的， 主要集中讨论了房地产周期的影响因素。Mitchell 在其1927 年的专著《经济周期： 问题和调整》（ Business Cycle ： T he P roblem and Its Setting）中详尽地讨论了自20 世纪初以来经济周期波动测定与景气指数建立等方面的进展和成果， 指出由于建筑活动受人口增长、房屋拆迁、维修及投资利润率等因素的影响， 建筑业的供求不但像工业那样无限地扩大或缩减， 而且庞大的建筑投资对经济的影响更为明显和巨大， 由此形成一定的波动， 将其称为建筑周期。
美国经济学家西蒙? 库兹涅茨（Simon Kuznets）在1930 年出版的《生产和价格的长期运行》一书中对Mitchell 描述的投资周期给出了更为详细的论述。他研究了美国、英国、德国、法国、比利时等国从19 世纪初到20 世纪初60 种工、农业主要产品产量和35 种工、农业主要产品价格变动的时间序列资料， 剔除了期间短周期和中周期的变动， 发现存在15 ~ 25 年的中长期循环。这类周期被定义为“库兹涅茨周期” ， 通常认为是由于建筑活动的循环变动引起的， 有时也称为“建筑周期” 。
房地产周期作为一个相对独立的研究领域是始于20 世纪80 年代左右， 由于美国经济出现“滞胀” ， 引发了对经济周期波动的重视， 房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段。由Gottlieb（1976）撰写的专著Long S w ings in UrbanDevelop ment 较早且系统地分析了不动产周期， 他利用Burns 和Mitchell 的景气指数方法发现房地产周期的平均长度大约是19.7 年。Wenzlick （1973）以美国房地产市场交易量为依据， 通过分析1795 ~ 1973 年共179 年间美国房地产周期波动的循环变化， 指出美国房地产长周期波动约为18 年。
根据目前国内的研究， 可将房地产周期的定义分为三类： ① 第一种观点认为， 房地产运行与国民经济发展一样， 其发展过程也会呈现由复苏、繁荣、衰退到萧条的周期性波动（何国钊等， 1996） 。② 第二种观点认为， 房地产周期是由于微观市场中总需求和总供给的变动及其相互影响， 而引起房地产市场反复出现过剩与不足的现象， 产生类似于蛛网形式的周期波动（梁桂， 1996） 。这种周期波动会影响市场中的空置率和租金率， 有时也称为实物市场的周期波动。在国外， 这类房地产周期的波动通常用空置率的变化来刻画。③ 第三种观点将房地产周期定义为房地产产品的生命周期， 即从房地产产品的生产、开发、建造到房屋的营销、使用以及最后的废弃等各个环节反复运行的过程（陈柏东和张东， 1996） 。房地产产品从开发商到销售者再到购买者的交易过程， 通常会创造新的价值， 这种周期波动又称为资本市场的房地产周期， 通常利用房地产业的产值、价格或者销售额的变动来刻画房地产的周期。
而在我国的统计数据中缺少反映第二类周期波动的空置率等指标， 也没有反映市场价值的月度数据。因此， 本书从宏观和产业的角度出发， 依据第一种观点来识别和解释我国房地产周期波动的特征。