不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用_程啸尹飞常鹏翱著_9787511890290

不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用

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◎详解立法精神
◎阐明疑难问题
◎指导实务操作
◎介绍关联部门
本书根据不动产登记工作的需要，以实施细则的章节目录为框架，逐条阐释了《不动产登记暂行条例》及其实施细则的立法背景、操作要点、问题争议、既往实践中及其他国家的经验与教训，为不动产登记员准确理解法律法规、正确开展工作给予了明确指导，是不动产登记员培训的最佳业务指导书。

程啸：法学博士、清华大学法学院教授、博士生导师；北京市法学会不动产法研究会副会长、国土资源部不动产登记工作专家委员会委员。先后参与《物权法》、《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作指南》等重要法规、规章与标准的起草论证，是《不动产登记暂行条例》及实施细则的主要起草人之一。先后出版《侵权责任法》、《不动产登记法研究》、《物权法?担保物权》、《中国抵押权制度的理论与实践》、《中国物权法教程》等著作。
　　尹飞：法学博士、中央财经大学法学院教授、中央财经大学不动产法研究所所长；北京市法学会不动产法研究会副会长、秘书长，国土资源部不动产登记工作专家委员会委员。先后参与《物权法》、《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作指南》等法律、法规及标准起草、论证工作，是《不动产登记暂行条例》及其实施细则的主要起草人之一。先后出版《物权法?用益物权》、《中国物权法教程》等著作。
　　常鹏翱：法学博士、北京大学法学院院聘教授，博士生导师；北京市法学会不动产法研究会副会长、国土资源部不动产登记工作专家委员会委员。先后参与《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作指南》等法律、法规及标准的起草、论证工作，是《不动产登记暂行条例》及其实施细则的主要起草人之一。先后出版《物权法典型判例研究》、《物权程序的建构与效应》、《物权法的展开与反思》、《不动产登记法》等著作。

不动产登记，是国家依法设立的不动产登记机构依据当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依照法定的职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，从而予以公示的活动。长期以来，我国的土地、房屋、林地、草地和海域等不动分别由不同的登记机构依据不同的登记程序进行登记，各种不动产的登记簿册及登记信息也不统一。不仅如此，在广大的农村地区，还有大量的土地、房屋等不动产根本没有登记。这种状况既不利于保护不动产权利人的财产权利，也增加了人民群众的负担，降低了交易的效率，有害于交易安全，完全不符合社会主义市场经济体制的需要。市场经济是由无数的交易所组成的，而作为交易前提的不动产产权必须清晰明确，同时交易的过程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁荣，市场经济才能发展。对于不动产交易而言，通过统一的不动产登记清晰的确定不动产上的各类权利内容及其归属，可以提高不动产交易的效率，维护不动产交易的安全。为了完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系，更好地保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，就必须实行统一的不动产登记。
　　2007年10月1日2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是，由于登记机构的统一涉及多个行政管理部门权责的整合，难度很大，因此时至今日我国都未能建立不动产的统一登记制度。然而，“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”，正当许多人对我国不动产统一登记立法的热情已逐渐消退的时候，好消息传来。2013年3月15日第十二届全国人民代表大会第一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》提出，要把“加强基础性制度建设”作为转变国务院机构职能，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的国务院机构职能体系的重要举措，不动产统一登记制度正是基础性制度建设任务之一。同年3月26日，国务院办公厅发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉的通知》要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合；由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。
　　2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，该决定在“加快生态文明制度建设”部分提出，要通过“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。”十八届三中全会的决定颁布八天后即2013年11月20日，由李克强总理主持召开的国务院常务会议决定：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，要求各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。此外，国务院还要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。同时，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。自此，我国的不动产统一登记进程进入了快车道。
　　2014年11月24日，李克强总理签发了国务院第656号令，颁布了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），该条例自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》的颁行在我国不动产统一登记的历史进程中具有里程碑的意义，它对于规范和指导我国的不动产统一登记具有极为重要的意义。
　　2015年6月29日，国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年1月1日国土资源部令第63号公布了该细则，细则自2016年1月1日起实施。不仅如此，作为我国不动产登记工作的最高主管机关，国土资源部正在大力推进不动产统一登记的制度建设，除了《不动产登记暂行条例实施细则》外，《不动产登记操作指南》、《不动产登记资料查询管理办法》、《不动产登记员管理办法》等诸多的规章和标准也正在抓紧起草当中。
　　建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障、方便企业和群众的不动产登记体系，对于保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础具有重要作用。此外，统一的不动产登记制度可以为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件，为提高国家治理体系和治理能力现代化提供基础支撑。
　　我们有幸参与、见证我国不动产统一登记制度建设的伟大历史进程，并为自己能够以自己的所知所学为这一伟大事业贡献微薄之力而深感荣幸。为了能够更好地推进不动产登记理论的研究，为我国不动产统一登记制度的建立和实施提供智力支持，我们一起撰写本书。全书共分四编、二十章，对《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》进行了逐条阐释，系统全面地论述了不动产登记法的基本原理、规则、制度以及不动产登记实践中的各种疑点、难点。希望本书对于广大不动产登记机构工作人员、法官、律师和其他人员学习掌握并正确适用《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》有所助益。尽管本书作者尽到了最大的努力，但书中的缺漏谬误之处在所难免，尚祈读者批评指正！
　　本书由程啸、尹飞、常鹏翱三位学者合力撰写完成，具体写作分工如下：
　　程啸（清华大学法学院教授、博士生导师）撰写本书的第1章第1、2、4、5节，第2、3、4、5、6、10、14、17、18章；
　　尹飞（中央财经大学法学院教授）撰写本书的第1章第3节，第13、15、16、19章；
　　常鹏翱（北京大学法学院教授、博士生导师）撰写本书的第7、8、9、11、12、20章。

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