不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用（第二版）（条例及实施细则主要起草人合力打造！不动产登记员培训极佳业务指导书）
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本书依据最新颁布的《不动产登记暂行条例》、《实施细则》及《不动产登记操作规范》的章节体系构建结构体系，共分十五章，每章再分若干节，每节分五个部分，法律条文、法律要义、实务操作、案例精释、相关附录。旨在通过对立法精神的阐释及对实务操作难点要点的精确分析，对实务人员执行该条例起到培训指导作用。
★ 条例及实施细则主要起草人，清华、北大、中财青年学者程啸、尹飞、常彭翱合力打造！ ★ 北京法学会不动产法研究会郑重推荐！ ★ 内容翔实，对条文的阐释切中要害，突出要点！
前言 不动产登记，是不动产登记机构依据当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依照法定的职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，予以公示的活动。长期以来，我国的土地、房屋、林地、草地和海域等不动产分别由不同的登记机构依据不同的登记程序进行登记，各种不动产的登记簿册及登记信息也不统一。不仅如此，在广大农村地区，还有大量的土地、房屋等不动产根本没有登记。这种状况既不利于保护不动产权利人的财产权利，也增加了人民群众的负担，降低了交易的效率，有害于交易安全，不符合社会主义市场经济的需要。市场经济是由无数的交易组成的，作为交易前提的产权必须清晰明确，同时交易的过程也要求既有效率又安全。唯其如此，交易才能繁荣，市场经济才能发展。对于不动产交易而言，通过统一的不动产登记清晰地确定不动产上的各类权利内容及其归属，可以提高不动产交易的效率，维护不动产交易的安全。为了完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系，更好地保护不动产权利人的财产权，提高政府治理效率和水平，必须实行统一的不动产登记。 2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”由于登记机构的统一涉及多个行政管理部门权责的整合，难度很大，因此在很长一段时间内我国都未能建立不动产的统一登记制度。正当许多人对我国不动产统一登记立法的热情已逐渐消退的时候，好消息传来，2013年3月15日第十二届全国人民代表大会第一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》提出，要把“加强基础性制度建设”作为转变国务院机构职能，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的国务院机构职能体系的重要举措，不动产统一登记制度正是基础性制度建设的任务之一。同年3月26日，国务院办公厅发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉的通知》要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合；由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。 2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，该决定在“加快生态文明制度建设”部分提出，要通过“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。”十八届三中全会的决定颁布八天后，即2013年11月20日，李克强总理主持召开的国务院常务会议决定：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，要求各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。此外，国务院还要求建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。同时，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众的合法权益。自此，我国不动产统一登记进程进入了快车道。 2014年11月24日，李克强总理签发了国务院第656号令，颁布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》的颁行在我国不动产统一登记的历史进程中具有里程碑的意义，它对于规范和指导我国的不动产统一登记具有极为重要的作用。 2015年6月29日，国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年1月1日国土资源部令第63号公布了该细则，自2016年1月1日起实施。作为我国不动产登记工作的最高主管机关，国土资源部正在大力推进不动产统一登记的制度建设，《不动产登记操作指南》《不动产登记资料查询管理办法》《不动产登记员管理办法》等诸多规章和标准也正在抓紧起草当中。 建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障、方便企业和群众的不动产登记体系，对于保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础具有重要作用。此外，统一的不动产登记制度可以为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件，为提高国家治理体系和治理能力现代化提供基础支撑。 我们有幸参与、见证了我国不动产统一登记制度建设的伟大历史进程，并为能够以所知所学为这一伟大事业贡献微薄之力而深感荣幸！为了能够更好地推进不动产登记理论研究，为我国不动产统一登记制度的建立和实施提供智力支持，我们一起撰写了本书。全书共分四编、二十章，对《条例》和《细则》进行了逐条阐释，系统全面地论述了不动产登记法的基本原理、规则、制度及实践中的疑点、难点。希望本书对于广大不动产登记机构工作人员、法官、律师和其他人员学习掌握并正确适用《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》有所助益。尽管我们尽到了最大的努力，但书中的缺漏谬误之处在所难免，尚祈读者批评指正！ 本书由程啸、尹飞、常鹏翱合力撰写完成，写作分工如下： 程啸撰写本书的第1章第1、2、4、5节，第2、3、4、5、6、10、14、17、18章； 尹飞撰写本书的第1章第3节，第13、15、16、19章； 常鹏翱撰写本书的第7、8、9、11、12、20章。
程啸，法学博士，清华大学教授、博士生导师，法学院党委副书记，兼任北京市法学会不动产法研究会副会长、北京市怀柔区人民法院副院长、国土资源部不动产登记工作专家委员会委员等。先后参与《物权法》《侵权责任法》《房屋登记办法》等法律法规、司法解释、部门规章的起草工作，是《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》的主要起草人和专家。目前正在参与中国民法典草案“合同法编”的起草工作。 2016年荣获第二届“首都十大杰出青年法学家”提名奖；2008年5月至2009年9月，荣获联邦德国政府设立的“联邦德国总理奖学金”，在德国奥斯纳布吕克大学欧洲法研究所进行学术研究；2012年6月至9月，获洪堡基金会的资助，在德国柏林自由大学法学院进行学术研究。 先后在《法学研究》等权威核心期刊发表学术论文五十余篇，并出版《不动产登记法研究》《中国物权法教程》《物权法》《担保物权研究》等独著、合著著作。其中，《不动产登记法研究》先后荣获第十三届“北京市哲学社会科学优秀成果奖”著作类二等奖、第三届“中国法学优秀成果奖”专著类二等奖。 尹飞，中央财经大学教授、博士生导师；中央财经大学法学院院长；《财经法学》副主编。洪堡学者，德国联邦总理项目获得者（2010）；教育部“新世纪人才支持计划”入选者（2012），曾获第二届首都十大杰出青年法学家（2016）。兼任国土资源部不动产登记专家委员会委员，中央国家机关房地产管理专家咨询委员会委员，财政部政府和社会资本合作（PPP）专家；中国法学会民法学研究会理事；北京市法学会常务理事、学术委员会委员，北京市法学会不动产法研究会副会长、秘书长等职。曾参与《物权法》《《城市房地产管理法》《民法总则》《住房公积金管理条例》《房屋租赁与转让管理条例》等法律法规以及建筑物区分所有权、物业服务等司法解释的起草、修改论证工作，参与北京市基本住房保障条例、物业管理条例、房屋租赁条例等地方法规的起草、论证工作，是《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《房屋登记办法》的主要起草人。主要研究方向为民法、不动产法。 常鹏翱，法学博士、北京大学法学院院聘教授，博士生导师；北京市法学会不动产法研究会副会长、国土资源部不动产登记工作专家委员会委员。先后参与《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作指南》等法律法规及标准的起草、论证工作，是《不动产登记暂行条例》及其实施细则的主要起草人之一。先后出版《物权法典型判例研究》《物权程序的建构与效应》《物权法的展开与反思》《不动产登记法》等著作。
目录 第一编总则 第一章不动产登记的基本原理 第一节不动产登记的立法目的与法律渊源 一、立法目的 二、法律渊源 第二节不动产登记的概念 一、不动产的概念 二、不动产登记的概念 第三节不动产登记的类型 一、《条例》关于登记类型的规定 二、《条例》《细则》《操作规范》对登记类型的基本分类 三、登记类型的法定分类之一——不动产权利登记 四、登记类型的法定分类之二——其他登记 五、学理上的登记分类疑难问题 1.关于首次登记类型的细分 2.关于变更登记与转移登记的区分 第四节不动产登记的基本原则 一、依申请原则 二、一体登记原则 三、连续登记原则 疑难问题 1.实体法上确立房地、房海权利主体一致原则的意义 2.违法建筑与连续登记原则 第五节不动产登记能力 一、不动产登记能力的含义 二、具有登记能力的不动产权利 疑难问题 1.不动产登记能力与物权法定原则 2.不动产租赁权的登记问题 第二章不动产登记机构及人员 第一节不动产登记机构与监督管理机关 一、不动产登记机构的含义与统一 二、不动产登记机构的职责 三、不动产登记监督管理机关 疑难问题 1.不动产登记与交易管理的衔接 2.房屋交易管理部门的网签备案等交易管理措施与不动产登记程序的协调 3.不动产登记资料与交易档案资料的保管问题 第二节不动产登记的管辖 一、属地管辖原则 二、跨行政区域不动产的登记管辖 三、特殊不动产登记的管辖 第三节不动产登记人员 一、不动产登记工作人员应当具备相应的专业知识和业务能力 二、我国应当建立不动产登记员制度 三、《细则》建立的不动产登记员制度 第三章不动产登记簿 第一节不动产单元 一、不动产单元的含义 二、不动产单元的要件 三、不动产单元具有唯一编码 四、不动产单元的具体确定方法 第二节不动产登记簿的编制 一、不动产登记簿的概念 二、不动产登记簿的编制方法 三、不动产登记簿的统一 四、不动产登记簿的记载原则 五、不动产登记簿内容的结构 第三节不动产登记簿的形式 一、不动产登记簿的两种形式 二、电子介质登记簿的备份 三、电子介质登记簿的转化形式 第四节不动产登记簿的管理与保存 一、非依法定程序任何人不得修改登记簿 二、不动产登记簿的保管与重建 三、不动产登记簿的移交 四、不动产登记簿的安全防护措施 五、不得将不动产登记簿携带出登记机构 疑难问题 1.不动产登记资料的依法销毁问题 2.不动产登记资料与房产交易管理资料的保管问题 第四章不动产登记资料的查询、保护和利用 第一节不动产登记信息的共享 一、不动产登记信息互通共享的意义 二、不动产登记信息管理基础平台 三、不动产登记信息与其他信息的互通共享 第二节不动产登记资料的利用与保护 一、不动产登记资料的含义 二、不动产登记资料与档案的关系 三、不动产登记资料查询与复制的基本原则 四、查询、复制登记资料的主体 五、查询、复制不动产登记资料的程序 疑难问题 1.不动产登记信息查询与政府信息公开的区别 2.不动产登记信息查询与房产交易管理资料的查询 第五章不动产登记程序 第一节申请 一、不动产一般登记程序的含义 二、不动产一般登记程序的内容 三、不动产登记申请的概念与性质 四、不动产登记以共同申请为原则 五、不动产登记的申请主体 六、不动产登记的申请材料 七、登记申请的撤回 疑难问题 1.如何判断监护人是“为被监护人的利益”而处分被监护人的财产？ 2.如何判断不动产究竟是单独所有还是夫妻共同共有？ 第二节受理 一、受理的意义 二、决定是否受理时登记机构的审查 三、登记机构作出受理与不受理的决定 第三节审核 一、不动产登记机构的审核职责概述 二、登记机构的查验 三、实地查看 四、调查与公告 五、登记时限 第四节登簿 一、登簿的意义 二、登簿的要求 三、登簿时间点的确定 四、不予登记的情形 第五节依嘱托登记 一、依嘱托登记的含义 二、依嘱托登记与依申请登记的区别 三、享有嘱托权的机关 第六节不动产权属证书与登记证明 一、不动产权属证书和证明的概念 二、不动产权属证书与登记证明的统一 三、不动产权属证书与登记证明的适用范围 四、不动产权属证书与登记证明的印制与盖章 五、只记载于登记簿而不颁发权属证书的情形 六、不动产权属证书或登记证明的补发、换发与作废 第二编不动产权利登记 第六章一般规定 第一节首次登记 一、首次登记的概念与类型 二、当事人申请的首次登记的适用范围 三、政府组织的首次登记的适用范围 第二节变更登记 一、变更登记的含义 二、变更登记与更正登记的区别 三、变更登记的类型 四、变更登记的适用范围 疑难问题 1.土地的分割、合并与变更登记 2.房屋的分割、合并与变更登记 第三节转移登记 一、不动产权利转移的含义和类型 二、转移登记的适用范围 第四节注销登记 一、注销登记的含义 二、注销登记适用的情形 三、需要经过他物权人或预告登记权利人同意的注销登记 第七章集体土地所有权登记 第一节概述 一、集体土地所有权概述 二、集体土地所有权登记概述 第二节集体土地所有权登记的申请人 第三节集体土地所有权首次登记的申请材料 第四节集体土地所有权转移登记的申请材料 第五节集体土地所有权变更、注销登记的申请材料 第八章国有建设用地使用权及房屋所有权登记 第一节概述 一、国有建设用地使用权概述 二、国有建设用地使用权及房屋所有权登记概述 第二节国有建设用地使用权的首次登记 一、划拨国有建设用地使用权的首次登记 二、出让国有建设用地使用权的首次登记 三、租赁国有建设用地使用权的首次登记 四、作价出资或入股国有建设用地使用权的首次登记 五、授权经营国有建设用地使用权的首次登记 第三节国有建设用地使用权的变更登记 一、适用情形 二、申请主体 三、申请材料 第四节国有建设用地使用权的转移登记 一、适用情形 二、申请方式 三、申请材料 第五节国有建设用地使用权的注销登记 一、适用情形 二、申请主体 三、申请材料 第六节国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记 一、国有建设用地上房屋所有权的首次登记 二、业主共有部分所有权的首次登记 疑难问题 1.申请材料应因地制宜地调整 2.共有部分首次登记 3.建筑物区分所有权对应的建设用地使用权份额登记 第七节国有建设用地使用权及房屋所有权的变更登记 第八节国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记 疑难问题 1.抵押房屋所有权的移转登记 2.共有房屋所有权的移转登记 3.预售项目转移登记备案 4.住宅用地使用权到期后建设用地使用权和建筑物所有权的移转登记 第九章宅基地使用权及房屋所有权登记 第一节概述 一、宅基地使用权概述 二、宅基地使用权及房屋使用权登记概述 第二节宅基地使用权及房屋所有权的首次登记 疑难问题 1.本集体成员申请宅基地使用权的首次登记 2.没有土地权属来源材料的宅基地确权登记程序 3.因集中迁建申请宅基地使用权的首次登记 4.非农业户口居民申请宅基地使用权的首次登记 第三节宅基地使用权及房屋所有权转移登记 第四节宅基地使用权的变更登记与注销登记 第十章集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 第一节概述 第二节集体建设用地及建筑物、构筑物的登记 一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的首次登记 二、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更登记 三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的转移登记 四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记 第十一章土地承包经营权登记 第一节概述 一、土地承包经营权概述 二、土地承包经营权登记概述 第二节土地承包经营权的首次登记 一、之前的法律经验 二、《细则》的首次登记规范 第三节土地承包经营权的变更登记 第四节土地承包经营权的转移登记 一、转移登记的事由 二、转移登记的申请材料 第五节土地承包经营权的注销登记 第六节国有农用地使用权登记 第十二章海域使用权登记 第一节概述 一、海域使用权概述 二、海域使用权登记概述 第二节海域使用权的首次登记 一、海域使用权的取得 二、首次登记的申请材料 第三节海域使用权的变更登记 第四节海域使用权的转移登记 第五节海域使用权的注销登记 第六节无居民海岛使用权登记 一、无居民海岛使用权概述 二、无居民海岛使用权登记 第十三章地役权登记 第一节地役权概述 一、地役权的概念 二、地役权的特点 疑难问题 1.供役地、需役地是否仅限于土地 2.不动产所有权人和使用权人设立地役权的区别 第二节地役权的设立与地役权的首次登记 一、地役权的设立方式 二、地役权的首次登记 疑难问题 1.地役权首次登记的审核 2.地役权首次登记的记载 第三节已登记的地役权的变更与转移登记 一、已登记的地役权的变更登记 二、已登记的地役权的转移登记 疑难问题 1.地役权变更、转移与注销登记以首次登记为前提 2.未登记的地役权变更、转移、消灭的登记 3.供役地转移登记的办理 第四节已登记的地役权的注销登记 一、地役权合同被依法解除 二、地役权期限届满 三、供役地、需役地归于同一人 四、供役地或者需役地灭失 五、其他导致地役权消灭的事由 疑难问题 1.地役权注销登记的申请 2.地役权注销登记的办理 第十四章抵押权登记 第一节概述 一、抵押权概述 二、不动产抵押权登记的法律效力 三、抵押财产的范围 四、一并抵押 疑难问题 1．超额抵押的问题 2．教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施抵押时应注意的问题 第二节抵押权登记 一、抵押权的首次登记 二、抵押权的变更登记 三、抵押权的转移登记 四、抵押权的注销登记 疑难问题 1.抵押权优先受偿范围的确定与不动产登记簿的记载 2.不动产抵押权的转移是否以登记为生效要件 3.主债权诉讼时效期间届满与抵押权的存续 第三节最高额抵押权登记 一、最高额抵押权概述 二、最高额抵押权的首次登记 三、最高额抵押权的变更登记 四、最高额抵押权的转移登记 五、最高额抵押权的确定登记 六、最高额抵押权的注销登记 疑难问题 1.最高额的含义 2.最高额抵押权首次登记时应注意的问题 第四节在建建筑物抵押权登记 一、在建建筑物抵押的概念与意义 二、在建建筑物抵押权与其他制度的关系 三、在建建筑物抵押中的抵押财产范围 四、在建建筑物抵押权的首次登记 五、在建建筑物抵押权的变更登记、转移登记与注销登记 六、在建建筑物抵押权登记转为一般抵押权登记 疑难问题 1.在建建筑物的判断标准 2.应取消对在建建筑物抵押的不合理限制 3.在建建筑物抵押权登记的性质问题 第五节预购商品房抵押权登记 一、预购商品房抵押的概念 二、预购商品房抵押与在建建筑物抵押的区别 三、预购商品房抵押登记的性质 四、预购商品房抵押登记的申请材料 五、预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权的首次登记 疑难问题 1.《细则》第78条与第85条第1款第3项的关系 2.预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记 第三编其他登记 第十五章更正登记 第一节更正登记的申请 一、更正登记的一般原理 二、更正登记的申请材料 疑难问题 1.《物权法》对权利人的书面同意与证实登记确有错误材料的规定 2.《细则》的态度 3.关于权利人同意更正的证明材料 第二节依申请办理更正登记 一、予以更正登记的情形 二、更正登记的效果 疑难问题 1.依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记与一般的更正登记 2.依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记的程序 3.依法院、仲裁机构法律文书办理其他登记 第三节依职权办理更正登记 一、依职权办理更正登记的必要性及其限制 二、比较法上以及既往登记实践中对依职权更正登记的限制 三、《细则》对依职权更正登记的规定 四、《细则》对依职权更正登记规定的不足与完善 疑难问题 1.关于依职权更正登记的程序 2.关于不予登记情形的理解 3.更正登记期间依职权异议登记 第十六章异议登记 第一节异议登记概述 一、异议登记的概念 二、异议登记的制度目的 疑难问题 1.审查的高效便捷性 2.异议登记的临时性 第二节异议登记的申请 一、异议登记的申请人 二、异议登记的申请材料 三、异议登记的申请内容 疑难问题 1.关于权利人不同意更正的处理 2.关于同一申请人的反复申请 3.关于重复申请异议登记 4.关于对已被查封登记的不动产申请异议登记 第三节异议登记的办理 一、登记机构对异议登记的受理与审核 二、异议登记因期限届满而失效 疑难问题 1.注销异议登记的申请人 2.予以注销异议登记的情形 第四节异议登记的效力 一、异议登记的一般效力 二、异议登记与在后处分登记的关系 疑难问题 1.异议登记与查封登记 2.异议登记与预告登记 3.异议登记与在先的处分登记 第十七章预告登记 第一节概述 一、预告登记的概念与特征 二、预告登记的适用范围 三、预告登记的效力 四、预告登记的要件 五、预告登记转为本登记 六、预告登记的失效 疑难问题 1.预告登记与商品房预售合同登记备案的区别 2.预告登记与强制执行程序 第二节预购商品房的预告登记 一、预购商品房预告登记的意义 二、预购商品房能否进行预告登记 三、预购商品房预告登记的申请人 四、预购商品房预告登记的申请材料 疑难问题 1.商品房预售合同登记备案行为的性质和法律效力 2.预购商品房抵押权预告登记的权利人有无优先受偿权 第三节不动产转移的预告登记 一、不动产转移预告登记的适用范围 二、不动产转移预告登记的申请材料 第四节不动产抵押的预告登记 一、不动产抵押权预告登记的意义 二、不动产抵押权预告登记的申请材料 疑难问题 1．抵押权可以适用预告登记 2.抵押权预告登记不得对抗强制执行 第十八章查封登记 第一节概述 一、不动产查封概述 二、查封登记的概念与特征 第二节人民法院嘱托的查封登记与预查封登记 一、人民法院嘱托的查封登记 二、人民法院嘱托的预查封登记 第四编法律责任与法律适用 第十九章不动产登记的法律责任 第一节登记机构的赔偿责任 一、现行法律、司法解释对于登记错误赔偿责任的规定 二、对我国法律中登记错误赔偿责任性质的不同认识 三、《条例》的态度 疑难问题 1.积极主张权利 2.积极采取措施分散风险 第二节登记机构工作人员渎职行为的责任 一、确定不动产登记机构工作人员责任的依据 二、不动产登记机构工作人员渎职行为的形态 三、不动产登记机构工作人员渎职行为的责任 疑难问题 1.受托机构及其责任 2.受托机构工作人员的责任 第三节当事人的责任 一、伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的权属证书、登记证明 二、当事人的其他违法行为 第四节泄露或者不正当使用登记资料和登记信息的法律责任 一、行为主体与责任依据 二、行为样态 三、法律责任 第二十章法律适用 第一节权属证书的延续性 一、老证继续有效 二、新证“不变不换” 第二节土地承包经营权登记的过渡规范 第三节不动产信托登记 第四节军队不动产登记 第五节《细则》的施行 附录 一、《不动产登记暂行条例》 二、《不动产登记暂行条例实施细则》
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