中国公共租赁住房的发展与融资问题研究_闫妍_9787030494917

中国公共租赁住房的发展与融资问题研究

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　　公共租赁住房（简称公租房）已经成为我国在未来重点发展的保障性住房，《中国公共租赁住房的发展与融资问题研究》重点研究公租房的发展模式和融资模式。作者对全国20个城市公租房的发展现状进行实地调研，发现公租房社区存在空置率高、位置偏远、质量差等问题，很多公租房都是成片建设，中低收入家庭居住地的空间聚集在未来可能会导致出现经济分割现象，作者建议发展混合收入社区，在中低价位商品房、两限房中配建一定比例的公租房。我国公租房建设主要有四个资金来源：财政补贴、住房公积金、银行贷款和土地出让净收益。公租房资金来源的可用期限较短，而租金回收期长达20～30年，针对公租房资金供给和需求之间的期限错配，《中国公共租赁住房的发展与融资问题研究》提出用资产证券化的方式为公租房融资，对公租房收益权资产进行证券化，成立公共住房信托投资基金，引入国家信用担保使公租房的投资更有吸引力。
　　《中国公共租赁住房的发展与融资问题研究》适合经济、金融、房地产方面的研究人员和管理人员阅读。

　在攻读博士期间，我的研究工作涉及房地产市场的很多领域，包括房价构成、房价预测、房地产泡沫、房地产信托、住房抵押贷款证券化和保障房建设等。2011～2014年，我在国家信息中心做博士后研究工作。针对国家当前急需解决的问题，结合我的研究工作基础，我的博士后导师宁吉喆教授为我确定了选题“中国公共租赁住房的发展和融资问题研究”。这本书主要是基于我的博士后研究工作完成的，其中也有一部分是博士期间的研究成果。
　　我自2005年开始对保障性住房问题做些研究，最初是关注经济适用房和廉租房，思考如何解决好中低收入家庭的住房保障问题。在实地调研和数据分析的过程中，我发现了保障房领域存在以下几个问题：一是有些住在经济适用房中的人并不是中低收入家庭，也就是当时媒体报道的“开宝马奔驰住经济适用房”现象，部分经济适用房的建筑面积过大，这涉及保障性住房的建设标准、申请条件和审核机制的问题；二是廉租房的成片建设，我曾对廉租房社区入户调研，居住者中不乏孤寡老人、残疾人、刑满释放人员等社会生存能力较弱的人，国家将廉租房分配给他们确实是解决了部分低收入家庭的住房问题，但是发达国家的经验表明，低收入群体在居住空间上的集中，会导致一些社会问题，这涉及保障房建设该如何选址和如何分配；三是公共租赁住房建设的钱从哪里来，也就是公共租赁住房的融资问题，公共租赁住房的土地是政府无偿划拨的，在政府受到土地财政制约的情况下，能否通过合理的机制，使社会资本参与到公租房建设和资金筹集中。带着对这三个问题的思考，我尝试开展博士后研究工作。
　　最初我是想研究保障性住房的问题，但是中国有很多不同类型的保障房，如经济适用房、廉租房、公共租赁住房、棚户区改造等，范围还是有些大。国家信息中心的博士后论文主张小题大做，深入研究，而不是将一个很大的题目做得面面俱到，每个部分只能点到为止。经过与导师讨论，我把研究选题聚焦到“公共租赁住房”，但是公共租赁住房也有很多可以研究的问题。2011年3月，温家宝总理表示，加快保障性住房建设，预计在今后5年能够建设3600万套保障性住房。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房。这3600万套保障房的钱从哪里来，该以什么样的模式发展，如果集中成片建设，未来是否会出现贫民窟问题。
　　基于以上考虑，我确定了博士后研究的选题“中国公共租赁住房的发展与融资问题研究”。在论文写作过程中，我得到了宁老师“理论联系实际”的指导。在跟随宁老师做博士后研究的几年里，我听过他对产业转型升级、保障房、财税改革、海洋经济、高校债务等问题的真知灼见，他对情况了解之全面、对事件本质把握之准确、对未来发展趋势的高瞻远瞩，都让我非常敬佩。宁老师工作非常繁忙，但他仍然在百忙之中抽出时间给我们几个博士后的论文提修改意见。
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